用1/4個世紀來開發一個項目

　　長江實業2012年、2013年年報顯示，位于北京中央別墅區的譽天下項目為長江實業的銷售業績作出了一定貢獻。

　　記者了解到，早在1993年，長江實業就作為大股東之一開始參與譽天下所在地塊開發；2003年，長江實業完全擁有該地塊；2005年，取得北京市住建委頒發的施工證并開始建設，但不久便因故停工；2008年，重新開工。

　　長江實業2008年年報顯示，譽天下項目占地面積為74萬平方米，建筑面積為44.5萬平方米，分三部分分期開發，其中，第一部分預計完工時間是2010年，第二部分是2012年，第三部分是2014年。

　　而長江實業2013年年報顯示，譽天下項目未完工土地又被分為4個部分，分期開發，其預計最后的完工時間是2018年。這意味著，從1993年參與開發算起，這一項目的開發時間是25年，相當于1/4個世紀。

　　據了解，2008年譽天下的別墅上市時，價格為20000元/平方米，而今年譽天下別墅的最新價格為35000元/平方米。時隔6年，譽天下從600萬左右/套的經濟型別墅躍升為千萬元級別墅。

　　分析人士指出，通過10多年的囤地，中央別墅區的交通配套和區域環境都有了明顯改善，這大大提升了項目的土地價值。再經過10年的開發，中央別墅區可供開發的土地越來越稀缺，而且在房價不斷上漲的推動下，該區域地塊進一步提升了價值。

　　拿地9年，2/3的項目未完工

　　譽天下僅僅是長江實業被外界質疑的“先囤地坐等升值，再相機開發入市”策略的冰山一角。

　　長江實業2014年半年報顯示，長江實業2014年預計完成的地產項目中，絕大多數的內地地產項目是在2005年前拿地的。如長江實業預計今年完工的位于廣東東莞的海逸豪庭項目第E1及E2期，實際上，該地塊竣工時間一再調整，從最初的2001年一度拖至2017年，截至目前，該項目的開發面積只有三分之一。

　　記者選擇了長江實業2005年年報和2013年年報，對長江實業在內地的土地儲備、開發情況進行了對比。

　　之所以選擇2005年，一是2005年正是長江實業在內地大規模拿地的年份，土地越多，越具有代表性；二是2005年后中央不斷加大打擊囤地力度，幾乎每次樓市調控都劍指囤地，在這種背景下更能了解長江實業的開發技巧；三是2005年至今，近9年的時間，一般來說，已經足夠開發完一個地產項目了。

　　長江實業2005年年報顯示，當年長江實業在內地共有29個項目，大多數項目的估計完工時間是2006、2007、2008年。而長江實業2013年年報顯示，這29個項目中，只有10個項目處于已完工狀態；有18個項目處于未完工狀態，且最終完工時間普遍調整為2015、2016年左右；另有一個項目重慶南岸，具體開發信息不詳。

　　這意味著，長江實業2005年的土地儲備項目，經過八九年的開發，還有近2/3未完工。而在18個未完工的項目中，有6個項目的開發完成比例為零，僅僅處于剛剛開發或尚未開發的狀態；其中，有4個項目的土地面積甚至出現了增長。如武漢江漢區老浦片項目，2005年長江實業的土地面積為2.95萬平方米，2013年則增為3.52萬平方米。同時，該項目的權益建筑面積也從原來的6.63萬平方米，增加為7.35萬平方米。

　　有業內人士指出，項目增加建筑面積的原因在于修改了規劃。一個房地產項目從申請修改規劃到最終落實，一般會經過規劃專家組論證、規劃部門出具意見等環節，需要一定的時間，因此，修改規劃往往不僅會為開發商帶來額外收益，還成為了一部分開發商延緩項目開發時間的重要手段。

　　而從個案來看，長江實業2005年年報顯示，廣州國際玩具禮品城項目占地面積為32.13萬平方米，處于“計劃中”的狀態，其完工時間估計為2007年12月，這就是說2005年時該項目還沒有開工。

　　而長江實業2013年年報顯示，該項目的部分物業估計將于2014年12月完工。這意味著，2005年至2013年，該項目并沒有任何一部分開發完成。2013年年報同時還顯示，該項目將于2017年6月完成所有開發，這一時間比2005年預計完工的時間晚了整整10年。

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