地方棚改項目急速擴容

　　國開行萬億低息貸款馳援

　　華夏時報記者 陳小瑛深圳報道

　　地方棚改超計劃擴容，開始引發(fā)高層擔憂。

　　“住建部很關注棚改政策執(zhí)行偏離，有的地方政府把一些原本不屬于棚改的項目都納入進來，盲目地開發(fā)建設。”一位接近住建部的人士向《華夏時報》記者透露，目前住建部正準備委托一些機構對棚改開發(fā)進行調研。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅2014年的改造計劃，全國各地上報數(shù)量就為425萬套，是中央計劃的2.7倍。中部某省市一位參與棚改項目的房企負責人李斌(化名)告訴記者，這是為了爭取政策支持，這樣才有可能拿到低息貸款。

　　“有部分開發(fā)商稱如果把項目直接定義為城中村，就得不到國開行資金，所以會把一些項目包裝成棚改項目，誰的故事編得好，資金就優(yōu)先給誰。”李斌說，因為有專項資金支持，開發(fā)商和地方政府的積極性都很高。

　　地方推進棚改項目

　　隨著國家加大對棚戶區(qū)改造的力度，棚改概念的范疇也被人為拉大。

　　例如，據(jù)安徽省住建廳統(tǒng)計，此前全省棚戶區(qū)數(shù)量為80萬戶，加大棚改力度并把城中村包括進來后，該數(shù)據(jù)更新為150萬戶。

　　而原本李斌開發(fā)的項目屬于城中村項目，在棚改政策出臺之前，項目就已開工建設，但區(qū)政府下批文后，該項目被劃入了棚改。李斌告訴記者，棚改項目是由各級政府逐級上報住建部，先由區(qū)政府帶頭，具體操作是由區(qū)政府出團隊，幫開發(fā)商寫材料包裝項目，“比如將城中村寫成貧民窟，因歷史久遠導致破舊需要改造等等。”

　　而政府和開發(fā)商覬覦的便是國開行的1萬億資金，不僅貸款利息低，而且時間長，對開發(fā)商資金補充很大。

　　“資金是逐級下發(fā)，按各個省分配，從省到市，市里再依據(jù)創(chuàng)造的GDP和人口等參數(shù)來劃分各區(qū)縣名額，一般一個區(qū)至少有2個名額，大區(qū)會有五六個名額，一個項目最多可爭取到國開行4億元開發(fā)資金。”李斌說，等待資金下批后，先進入政府的資金池，由政府再分配到開發(fā)企業(yè)。

　　據(jù)悉，目前李斌所在的區(qū)，在籌備開工的房地產(chǎn)項目有十多個，掛靠棚改的名額有2個。李斌開發(fā)的項目，不僅掛靠上棚改，還打著新農(nóng)村建設的牌子，商業(yè)銀行對此還有專門的產(chǎn)品支持貸款。

　　湖北一位參與城中村改造的開發(fā)商人士也告訴記者，開發(fā)商都想盡量往棚改上靠，但前提必須帶有村民回遷房才有包裝基礎，而純粹的商業(yè)開發(fā)項目則沒法運作。

　　華南某省國土資源廳一位處長告訴本報記者，大規(guī)模棚改建設主要是中央下發(fā)任務，地方政府為了保增長也很積極，從中央到地方，除了國開行支持，還有財政配套資金支持。

　　國開行曾測算過，全國棚改開發(fā)，地方政府需配套2.5萬億資金，資金來源一直被認為是地方政府面臨的主要難題。

　　但事實上，基礎配套屬于市政規(guī)劃范圍的名義上是由財政出資，而棚改和舊改項目前期拆遷資金很大程度上是來源于開發(fā)商，地方政府的配套資金也是依靠土地生財。

　　“通常政府作為棚改拆遷主體，但因政府沒錢，一般會先從開發(fā)商手里拿錢去拆遷，拆完之后，再走招拍掛程序賣給我們，政府還要賺土地款。”李斌告訴記者。

　　此外，本應由政府建設的基礎設施配套工作，也有不少是由開發(fā)商代建，待土地出讓之后，再將前期建設款直接抵扣土地款。

　　正因資金有途徑解決，從2013年下半年以來，地方棚改積極性顯著提高，棚改目標也紛紛“擴容”，部分地級市擴容至原統(tǒng)計數(shù)量的2-3倍，最高達3.8倍。

　　棚改迅速擴容引發(fā)了市場擔憂，上述接近住建部的人士告訴記者，除了一線城市較為透明外，一些地方政府都很強勢，如果是城中村，過去拆不動的，政府會借助棚改名義強制拆遷。

　　“現(xiàn)在的棚改其實很多是舊城區(qū)改造，里面有很多好房子，把這些好房子都拆了，再過30年還是要拆了重蓋，因為它不能滿足市場的需要。”華遠地產(chǎn)董事長任志強曾指出，棚改就像“強制拆遷”。

　　提振樓市

　　“棚改政策一出來，開發(fā)商都挺開心，認為這是政府在變相救市，只是繞了個彎子，把資金先給地方政府，再由地方政府轉給開發(fā)商。”上述開發(fā)商人士說。

　　9月2日，上市房企新湖中寶發(fā)布公告稱，定增募資不超過55億元的計劃順利獲批，用于上海兩大棚戶區(qū)改造項目。事實上，去年有許多上市房企推出了融資計劃后又撤銷，而新湖中寶之所以能被獲批，市場分析認為，是借助于棚改政策傾斜。

　　對政府而言，棚改項目不僅可以拉動投資，還能改善居民住房條件完成保障房任務，且不需要拿錢出來開發(fā)，還可以賺取土地款，可謂一舉多得。

　　8月4日，國務院辦公廳發(fā)布《關于進一步加強棚戶區(qū)改造工作的通知》，要求力爭超額完成2014年目標任務。

　　“最近省里又開了一個關于棚改的會，傳達了上級要求加快建設棚戶區(qū)改造的意見。”上述國土資源廳的處長對記者表示，住建部新的重點已經(jīng)從保障房建設轉移至棚改，地方政府可以發(fā)債解決資金問題，主要通過引入社會資金，減輕政府壓力。

　　該處長進一步表示，目前都提倡貨幣補貼，政府不再大包大攬，讓拆遷戶自己去市場上購房，這樣也可以幫助開發(fā)商去庫存。

　　在任志強看來，棚改對房地產(chǎn)開發(fā)商最有益處，開發(fā)商可以借機拿到低息貸款，并且資金回籠快。

　　李斌也直言，雖然棚改項目沒有商業(yè)項目利潤高，但最大的好處是有國開行的低成本資金支持。尤其是在正常商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金受阻時，他們十分愿意參與到棚改項目中來。據(jù)悉，李斌的項目部分是安置居民回遷，另一部分由政府出資回購，安置別的項目拆遷居民，沒有對外銷售的壓力。

　　而任志強認為，1萬億的棚改意味著4萬億的拉動投資，現(xiàn)在已經(jīng)完成了960萬套保障房，投入了1萬億，若再加上4萬億，未來幾年可能出現(xiàn)的常態(tài)就是所有開發(fā)商跟著政府保障房走，因為資金回籠最快，而完全市場化的會逐步退出。

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2011年至2013年底，全國棚戶區(qū)改造累計開工1084萬戶，基本建成668萬戶。今年我國還將改造各類棚戶區(qū)470萬戶以上，改造任務比去年增加近47%；基本建成480萬套，同比增加約1.2倍。

　　“開發(fā)商和政府都非常積極，認為這是提振樓市的契機。”湖南房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會首席經(jīng)濟學家王義高告訴記者，棚改項目中，國開行支持20%-30%的資金，剩下由開發(fā)商自籌資金。