恒大首次登頂“全球第一房企”

　　在房地產“史上最大年”，“全球第一房企”也換人了。1月6日，中國恒大發布公告稱，2016年全年累計實現合約銷售額3733.7億，較2015年增長85.4%，超越萬科3648億元的成績，首次登上年度銷售冠軍的寶座。

　　截至去年上半年，恒大銷售額仍較萬科落后約480億，但自下半年以來，恒大銷售業績一路狂飆，7-9月連續三個月單月銷售額超400億元，在9月份反超了昔日霸主萬科，并將優勢一直保持到最后。

　　記者了解到，根據國際貨幣基金組織統計，在2015年，全球GDP排名第79位的國家，哥斯達黎加的國民生產總值為529億美元，相當于3677億人民幣，還略略低于恒大2016年3734億元的銷售額。這也意味著，恒大一年賣房的銷售額，已經可以超過全世界一半以上國家一年的GDP。

　　權益銷售額領先第二名近千億

　　從廣義銷售額來看，恒大去年3734億的銷售額，和第二名萬科3648億的銷售額差距不足百億元，呈現出“險勝”的局面。事實上，近年來房地產行業合作開發、小股操盤的項目越來越多，例如房企在一個樓盤只占50%權益，卻將整個樓盤的銷售額100%算入業績并不合理。業內人士認為，只計算企業所占權益部分的“權益銷售額榜單”，更能體現房企的真正實力。

　　克而瑞最新統計數據顯示，2016年全年，恒大、萬科、碧桂園和保利的權益銷售額分別為3550 .6億元、2606.5億元、2352億元和1613.8億元。恒大的權益銷售額與萬科之間有著近千億元的領先優勢。

　　業內人士告訴記者，權益銷售金額反映的是房企項目實際所占股權的比例，一般持股50%以上的項目才可納入合并范圍，項目銷售產生的回款才可以計入報表。權益銷售比例越高，實際銷售的金額越高，實際回籠的資金也就越多。恒大最新公布的2016年銷售數據來看，全年實現銷售3733.7億，回款金額為3008.9億，遠超其他房企。

　　手握3043億現金一年不賣房也沒風險

　　相較于銷售額和銷售回款兩個數據，記者在公告中發現，一直被人們視為“高負債”的恒大地產，截至2016年12月31日，現金余額卻達到了3043億元，創下房地產企業的歷史新高，甚至超過中石油和中石化等大型央企。

　　數據顯示，截至2016年6月30日，萬科與碧桂園其他兩家第一梯隊的房企現金余額分別約為718億和494億。而當時恒大現金余額就達到2120億，較萬科和碧桂園分別高出1402億和1626億。

　　有業內人士表示，現金充足的房企抗風險能力反而更強，即便負債率較高，財務也是安全的。以恒大為例，截至2016年6月30日，一年內到期的借款為1728億，而現金余額高達2120億，不僅足以覆蓋短期負債，更高出了近400億。“3000億充足的現金足以應付各種可能發生的債務風險。按照最極端的假設，即便未來一年恒大一套樓都不賣，也不會陷入債務風險。”

　　將能輕松完成預期業績

　　記者了解到，恒大此前已經開啟了借深深房的回A股之路。由于凱隆置業此前持有恒大地產的股份比例為100%，為滿足在A股上市的政策條件，該股份需要在重組前進行適當稀釋。為此，恒大已經在日前成功引入8家戰略投資者，入股金額達到300億元。

　　無論是與深深房簽訂的重組上市協議，還是對戰略投資者的承諾，恒大對2017-2019年度預期的銷售額分別約為4500億、5000億、5500億，營業額分別約為2800億、3480億、3800億，凈利潤分別約為243億、308億、337億，并承諾未來三年的凈利潤總額不低于888億。

　　在去年下半年國家連續出臺房地產調控政策，樓市走向趨勢不明朗的背景下，市場一度懷疑恒大能否繼續保持過往的增長。但是對比恒大多年來的發展路徑發現，目前做出的這些“業績預期”，事實上恒大已經對自己大大“低估”。

　　根據恒大上市以來發布的年報，從2009年到2016年，恒大銷售額從303億增長至3733.7億，年均復合增長率達43.2%。未來三年，其銷售額增幅只要分別達到20%、11%、10%，便可以完成重組協議中預期的銷售業績。

　　至于市場更關心的關于未來三年實現888億凈利潤的承諾。記者了解到，從2006年上市至2015年，恒大的核心業務利潤率為10.45%，如果按照恒大2016年3551億的權益銷售測算，歸屬母公司的凈利潤將超過371億。這也意味著，恒大在尚未回歸A股上市之前，就已經鎖定其承諾888億凈利潤的四成。

　　“恒大在剝離部分非核心業務后，利潤率有望進一步提高，加之其龐大的土地儲備和現金優勢，恒大完成三年888億的利潤承諾已是大概率事件。”一位證券分析師表示，“這也不難理解，恒大此前引入戰投，市場反應熱烈。”

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