■閻 岳

　　房地產涉及金融、土地、財稅、投資、立法等方面，其調控是公認的難啃的“硬骨頭”。因此，有關房地產調控的政策動向往往受到各個層面的廣泛關注。請看下面的這些表述：

　　“房子是用來住的、不是用來炒的”；

　　既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落；

　　要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房；

　　房地產價格變動會對經濟和金融穩定產生較大影響，即使CPI保持基本穩定，房地產市場、金融市場波動仍可能較大；

　　有針對性地防范房地產金融市場可能形成的系統性風險；

　　更為重要的，從完善財稅制度、改進土地占補平衡等方面入手，從供給端解決房地產供需錯配問題，構建房地產市場健康發展的長效機制。

　　上面這六部分內容，都可在央行剛剛發布的2016年第四季度中國貨幣政策執行報告中找到。其中前三部分內容也出現在去年中央經濟工作會議對今年的工作安排中。所以，后三項內容可以看作是央行對中央經濟工作會議提出的“促進房地產市場平穩健康發展”工作安排的落實。

　　筆者認為，這三項內容實際上就是央行對后續房地產調控的理解，調控政策也將據此出臺。下面我們對這三項內容進行逐一分析。

　　首先，今年中央經濟工作的總基調是“穩中求進”。若房地產價格變動太大，則有違這個總基調。所以，今年房地產價格不可能出現大的變動。

　　其次，既然講調控，那么自然要處置一批風險點。房地產市場也不例外。

　　如何有針對性地防范房地產金融市場可能形成的系統性風險呢？央行指出，防止資產價格泡沫離不開宏觀審慎政策和貨幣政策的配合，需更好地發揮“貨幣政策+宏觀審慎政策”雙支柱政策框架的作用。

　　房地產市場的宏觀審慎政策工具主要有“針對房地產的資本充足率”(SCR)、“貸款價值比”(LTV)和“債務收入比”(DTI)等。其中，SCR作用于銀行部門，DTI作用于借款人部門，而LTV則對兩者都起作用。

　　我國一直重視加強對房地產金融市場的宏觀審慎管理，綜合運用LTV、DTI等工具對房地產信貸市場進行逆周期調節。比如房地產調控執行的因城施策原則。同時，貨幣政策在保持流動性合理適度的同時，也更加注重抑制資產泡沫和防范經濟金融風險。

　　第三，央行的表態說明，房地產市場健康發展的長效機制正在制定之中，財稅制度的完善是重要方面之一。這給了市場想象的空間，比如房產稅等。

　　最后，從央行指出的這三大關鍵點出發，后續房地產市場調控的脈絡就清晰可見了。

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