原標題 首單租房REITs獲批 萬科看好租賃 記者調查發現萬億級蛋糕成“香餑餑” 專家認為：未來金融杠桿令“租房易”

　　27日，萬科發布了一份喜人的財報，前三季度銷售額已超過2016年全年的水平。其中，第三季度銷售1189.2億元，增長63.3%。對未來市場，行業的領軍人萬科稱：“房屋租賃市場正迎來難得的發展機遇。”有機構也預計，房屋租賃市場蛋糕可能超過4萬億元。

　　記者了解發現，面對房屋租賃這個巨大蛋糕，不僅開發商紛紛搶食，金融機構也積極布局。其中，多家銀行表示目前正在研究接口，而一些非銀機構卻已經入局，首單租賃住房信托投資基金已獲批。

　　近期，記者觀察發現，龍頭房企紛紛搶位租賃市場，其中，10月27日，龍湖冠寓在廣州諾亞方舟產業園召開品牌發布會；而萬科方面，截至今年9月底，其長租公寓中的泊寓業務已覆蓋24個城市；此外，10月13日，陽光100中國控股宣布，將聯合托尼洛·蘭博基尼酒店在無錫金融街、雪浪小鎮，打造高端公寓項目。

　　對此，東方證券分析師表示，目前我國租賃人口預計為1.9億人，租賃市場規模已超萬億元，至2030年我國租賃人口將達2.7億人，整體市場規模將達4.2萬億元。

　　實際上，龍頭企業將成房屋租賃蛋糕的最大受益者。“房屋租賃的前期投入成本是比較高的，目前多數開發商還只是處于凈投入階段。只有大企業才比較游刃有余，小企業本身資金壓力就比較大，可能在房屋租賃市場上分得的蛋糕有限。”一位開發商人士對廣州日報全媒體記者表示。

　　此外，萬科今年前三季度，公司累計實現營業收入1171億元，凈利潤110.91億元，同比增34.23%。前三季度累計實現銷售面積2664.5萬平方米，銷售金額3961億元，分別同比增長33.8%和50.7%。不過，萬科表示，今年前三季度，全國商品住房銷售進一步放緩，熱點城市的新房供應與成交面積持續回落，但房屋租賃市場正迎來難得的發展機遇。

　　銀行正找“接口”

　　并開始著手研究

　　對于萬億級別的蛋糕，嗅覺靈敏的金融資本不會忽視。根據記者了解，截至目前部分銀行正在積極研究介入方案，有專家就認為，未來在房地產金融支持上，可能會出現“租房易”的局面。

　　在國家鼓勵住房租賃的背景下，監管方面近期也公開提出，銀行金融機構，在房屋租賃市場發展應該給予積極的支持。但是，融資一直是企業在從事長租公寓和其他持有型物業投資時所面臨的難題。由于持有型物業回報周期長，對企業融資和資金成本提出極高的考驗。

　　記者調查了解到，對于租房項目融資，目前大部分銀行均未有具體實施方案出臺，不過部分銀行已開始著手研究。

　　興業銀行、華福證券首席經濟學家魯政委表示，實際上，銀行機構對房屋租賃項目進行融資，與一般的企業融資區別不會很大。

　　而在政府鼓勵房屋租賃的當前，銀行機構有沒有可能對房屋租賃項目的融資進行傾斜呢？魯政委認為，銀行業不會一刀切地對這種項目進行傾斜。“對于銀行來說，房屋供給過量的地方，并不適合做太多的房屋租賃融資，相反，房屋需求大的城市，則可以大力開展。”

　　市場觀察：

　　非銀機構已入局

　　相比銀行，其他類型的租賃融資更加積極。10月19日三六五網發布公告稱，擬以1.25億元參股江蘇貝客邦投資管理有限公司(貝客公寓)，通過單方增資方式獲其20%股權，借此打通產業鏈，實現與現有房地產服務、金融業務的協同互補。隨后，貝客公寓CEO魏子石也在微博上宣布該公司A輪融資正式簽約。這意味著，成立近4年的貝客公寓估值達到6.25億元。

　　10 月23 日，保利地產聯合中聯基金推出的這一總規模50 億元的REITs（房地產信托投資基金），預示著住房租賃市場進一步發展，開始與金融市場銜接。對于房企來說，REITs 拓寬了融資渠道，也有望令房地產基金的業務進一步擴張，為房企提供了另一種盈利模式。而對于投資者來說，即使沒有很多資金也可以參與到房地產市場中，租賃住房市場證券化逐漸開啟。

　　魯政委認為，租賃住房REITs的發行,有助于降低企業的資產負債率以及盤活企業的資產，是與銀行融資并肩的較好的兩大融資方式。融資者可以根據自己的需求，選擇純粹性的租金收益模式，或者租金+房屋升值模式，也可以是純粹性的貸款性REITs。

　　另外還有業內人士也認為，租賃住房REITs解決房地產企業租賃住房投資回收周期過長的“后顧之憂”，有望增強房地產企業加大租賃住房的投資以及房源供給的信心和動力，租賃住房REITs的廣泛實施也將有力助推住房租賃市場健康、快速、規模化發展。（張忠安、林曉麗）

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