涉房產“非典型擔保”糾紛化解尚存難題

制圖/高岳

　　我國物權法、擔保法中明確規定的擔保方式即為典型擔保。與物權法、擔保法確定的擔保方式相對應,由經濟生活所創設、未經法律確認的“擔保”方式被稱為“非典型擔保”。

　　現有法律和司法解釋尚不能滿足實踐需要,司法審判對涉及不動產的“非典型擔保”的法律性質、效力認定以及如何處理仍然未達成統一

　　隨著房地產交易市場的持續升溫以及房地產價值的快速上漲,以不動產所有權轉移或相關權利的讓與約定來“擔保”債權的現象,在經濟生活中越來越常見。

　　然而,這種常見的“擔保”正不斷引發糾紛。《法制日報》記者近日從北京市第一中級人民法院民一庭了解到,雖然我國物權法、擔保法中明確規定了擔保的方式,但法官在司法實踐中發現,經濟生活中未經法律確認的涉及不動產的“擔保”糾紛多發。這種通過涉及不動產“擔保”的融資方式是否能夠產生物權、擔保行為本身是否合法,這兩個問題存在爭議,對當事人而言也暗藏風險。

　　常見三種“非典型擔保”方式

　　北京市一中院對此類涉及不動產的“擔保”進行了專題調研,負責執筆調研報告的徐冰法官告訴記者,我國物權法、擔保法中明確規定的擔保方式即為典型擔保,擔保物權包括抵押、質押、留置,其他擔保方式還包括保證和定金。與物權法、擔保法確定的擔保方式相對應,由經濟生活所創設、未經法律確認的“擔保”方式被稱為“非典型擔保”。

　　北京市一中院的此次調研范圍涉及全國,徐冰向記者介紹了一個發生在湖南省的案例。肖某向李某借款20萬元,期限為1年,肖某以其價值35萬元的房屋抵押并辦理了抵押登記。應李某要求,雙方同時簽訂了委托型擔保合同,合同約定肖某全權委托李某代為出售其房產,委托權限含簽訂房屋買賣合同、辦理交易過戶手續、領取售房款等。

　　借款到期后,肖某無力還款,李某自行將房屋以20萬元的價格過戶到自己名下。肖某知道后多次找到李某,要求李某支付差價15萬元,李某以委托合同沒有限制出賣的最低價格為由予以拒絕。肖某訴至法院,要求法院判決委托合同無效。

　　徐冰說,案例中的“非典型擔保”被法官稱為“委托型擔保”,這種“擔保”比較常見。由于費用低、操作簡便,且在出售房屋實現債權時不需要債務人配合等優勢,在實踐中也不乏應用。據介紹,在這種“擔保”方式中,債權人已經取得了授權的形式,將房屋出售變現在客觀上容易實現,但出售房屋的對象、價款、時機等諸多問題都可能涉及債權人是否濫用代理權,且委托人可以隨時單方解除委托合同,因此所引發的糾紛并不罕見。

　　法官通過調研發現,司法實踐中常見的涉及不動產的“非典型擔保”主要有三種類型,除了“委托型擔保”,還有“過戶型擔保”和“買賣型擔保”。

　　北京市一中院民一庭庭長助理張磊以房屋為例,向記者解釋了另外兩種“擔保”類型:

　　一些當事人在簽訂借款合同時,另行簽訂房屋買賣合同。雙方以房屋買賣合同作為“擔保”,這種“非典型擔保”被法官稱為“買賣型擔保”。雙方一般會在房屋買賣合同中約定,若債務人如期償還借款,則房屋買賣合同不再履行；若債務人到期不能償還,則履行房屋買賣合同,債務人負有將房屋過戶至債權人名下的合同義務,債權人無須再支付購房款。

　　“‘買賣型擔保’,由于不是必須經過登記、備案等行政管理手續,費用較低,靈活方便,在現實的經濟生活中更為常見。”張磊說。

　　“過戶型擔保”是債權人與債務人簽訂借款合同時,債務人將其名下或第三人名下的房屋過戶至債權人名下。雙方約定,若債務人如期償還借款,則債權人將房屋過戶恢復至債務人或第三人名下；若債務人未能如期還款或無力償還,債權人有權取得房屋所有權,或約定債權人有權就房屋受償或優先受償。

　　“在司法實踐中,由于不動產所有權的轉移需要繳納較高額的稅費,采用‘過戶型擔保’方式的案件較其他‘非典型擔保’方式而言較少。”張磊說。

　　“非典型擔保”存爭議風險高

　　通過對2014年至今生效的最高人民法院和各地高級人民法院、中級人民法院238篇裁判文書逐一分析,北京市一中院課題組統計出121篇涉及不動產的“非典型擔保”糾紛,其中數量最多的是涉及“買賣型擔保”的案件,數量為86件；涉及“過戶型擔保”的案件一共有9件；涉及“委托型擔保”的案件有26件。

　　記者注意到,調研報告中提及,“非典型擔保合同”引發的糾紛多種多樣。就“過戶型擔保”糾紛的當事人而言,訴訟路徑主要有債權人要求確認對轉移后的房屋享有所有權；債務人要求確認自己是房屋的真正所有權人；債權人依據登記所有權要求他人騰房；債務人主張所有權變動的原因行為因違反法律規定而無效。由“委托型擔保”引發的糾紛,集中在合同糾紛、房屋買賣合同糾紛或確認合同無效糾紛等。

　　“‘非典型擔保’的主要目的是融資,借來的錢的用途在糾紛中并不會特別涉及。”據徐冰了解,借來的錢用于投資的較多。

　　張磊告訴記者,涉不動產的“非典型擔保”存在很高風險。就“買賣型擔保”而言,風險點在于房屋買賣合同的形式與真實意思的分離,及雙方都沒有買賣的意思,但簽訂房屋買賣合同。真實的意思在于為債權做擔保,但卻沒有相關的形式。在一方反悔的情況下,房屋買賣合同背后的真實意思難以證明。

　　張磊說,對于“過戶型擔保”而言,可能存在的風險在于,為了擔保轉移了房屋的所有權,在房屋價值大于擔保債權的數額時,擔保權人可能不認可房屋所有權的轉移是為了擔保的目的,而且客觀上房屋已經過戶給他人,擔保人難以追回房屋。

　　“現有的法律和司法解釋仍不能滿足實踐的需要,司法審判對涉及不動產的‘非典型擔保’的法律性質、效力的認定以及如何處理仍然未達成統一。”徐冰解釋,物權法規定了物權法定的原則,禁止創設非經物權法規定的物權種類。“非典型擔保”是否能夠產生物權以及擔保行為本身是否合法,存在爭議。

　　“擔保”合同效力認識存分歧

　　“非典型擔保”涉及的很多法律問題沒有統一的觀點,所以在司法實踐中裁判結果無法完全統一。在法官看來,最難的也是“買賣型擔保”。

　　北京市一中院民一庭庭長郭燕枝告訴記者,不同法院對于作為形式的房屋買賣合同效力的認識分歧就有4種。調研組在報告中對這種情況進行統計并做出分析:

　　在調研涉及的案件中,有15份文書明確以“非雙方真實意思表示為由”,確認房屋買賣合同無效。法院認為房屋買賣合同只是作為擔保的形式,雙方之間雖然有轉移房屋所有權的意思,但是并沒有買賣的意思,就房屋買賣合同而言,雙方相互串通作出與內心真實意思不符的虛假意思表示,通謀虛偽的意思表示無效。

　　在進入調研范圍的裁判文書中,以“涉及‘流質契約’及‘以合法形式掩蓋非法目的’而無效”為由,認定房屋買賣合同無效的案件文書有18份。物權法規定,債權到期前,抵押權人不能和抵押人預先約定,抵押物的所有權在債務到期時自動歸債權人所有,雙方需要在債務到期后協商折價或拍賣、變賣。由于房屋買賣合同的目的在于提供擔保,而此種擔保涉及在債務到期前事先約定房屋所有權的轉移,因而構成流押,違反了物權法“流押禁止”的規定。房屋買賣合同作為規避流押禁令的手段,構成以合法形式掩蓋非法目的,違反合同法第五十二條第三項之規定,因而應認定無效。

　　在調研所統計的文書中,有8件案件所涉的房屋買賣合同因違反了“物權法定原則”而被確認無效。法院并未區分房屋買賣合同及隱藏的擔保約定,未指出房屋買賣合同只是表面上擔保約定的形式,而是認定了擔保約定違反了物權法定原則。

　　“另有一部分判文書認定買賣有效。”郭燕枝舉例告訴記者,有判決認為“房屋買賣合同與借款合同屬于并立而又有聯系的兩個合同,均依法成立并生效,當事人之間對同一筆借款可以先后設立房屋買賣和民間借貸兩個法律關系”。房屋買賣合同有效,又可以分為認定房屋買賣合同發生擔保的效力和發生買賣的效力。絕大部分認定房屋買賣合同有效的判決都是承認其在擔保的意義上有效,僅有6份判決認可了房屋買賣合同具有買賣的效力,可以履行。

　　郭燕枝告訴記者,不同法院對擔保合同及擔保權利效力的認識也有所不同,有四種不同觀點:違反“物權法定”而無效；構成“流質契約”而無效；擔保合同有效,但不具產生擔保物權的效力；擔保合同有效,并承認擔保的物權效力。

　　此外,郭燕枝發現,對“委托型擔保”中委托合同或委托書的效力問題的認識,也分為有效、因缺乏真實意思而無效、因違反流質禁令而無效三種。

　　對于存在爭議的問題,北京市一中院民一庭調研后提出以下建議,對于“非典型擔保”糾紛的審理,應當注意采用物權行為與債權行為兩分的方法,即注意區分擔保物權設立的物權合同,與物權合同所設立的擔保權利,原因行為的效力不受物權變動要件的影響。同時,也應當注意區分作為形式的房屋買賣合同或委托合同,與為債權提供擔保的擔保約定。（本報記者張昊）

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