????近期監管層對房地產信貸尤其是開發貸款風險發出密集警告。記者調查發現，在持續的樓市調控下，部分開發商已出現資金鏈緊張風險，除了求助代價高昂的信托融資渠道，不少小型開發商無奈選擇出讓股權。

????中國銀監會近日召開第三次經濟金融形勢通報會議，房地產貸款風險成為關注的重點之一。會議通報了前期壓力測試結果，在房價下降30％、利率上升108個基點的前提下，樣本銀行房地產不良貸款率將上升2．2個百分點，稅前利潤下降20％，46家農村商業銀行不良率將上升3．5個百分點、貸款損失率增加30％。

??? “部分房地產商存在資金鏈斷裂現象。”監管高層人士稱。

????在房地產“重鎮”上海，監管部門同樣對樓市信貸風險予以高度關注。“房地產信貸風險由隱性轉向顯性的可能加大。”上海銀監局局長閻慶民說。

????統計顯示，4月份房貸新政策出臺之后，上海的住房開發貸款關注類貸款總量呈逐月上升之勢，4至6月分別增加1．72億元、6．32億元和14．04億元，開發商還貸能力開始下降。而75％的土地儲備貸款都是在2009年以后發放的，拿地成本較高，未來將面臨更大的償還壓力和抵押物減值風險。

????樓市交易持續萎縮，開發商銷售資金回籠不暢，令開發商資金鏈吃緊。而銀行信貸的持續收縮，也令開發商苦不堪言。央行公布的數據顯示，上半年我國房地產開發貸款新增4423億元，6月末余額同比增長26．1％，分別比上年末和3月末低4．5個、5．0個百分點。這表明，房地產貸款增速有所回落。此外，監管部門近期對“銀信合作”亮紅燈也讓開發商融資渠道越發狹窄。

????建設銀行高級研究員趙慶明說，當下只有信托公司直接發行的集合信托產品還算通暢，但房地產信托融資成本非常高，給投資者的回報率基本要在15％左右，這意味著房地產企業的綜合融資成本在28％左右，在樓市下行、銷售萎縮的情況下，這幾乎難以維持。

????資金鏈緊張可能迫使一些小型開發商被洗牌出局。記者發現，近2個月來，在上海聯合產權交易所掛牌股權轉讓的房地產企業，僅上海地區就有5家。在華東地區，也出現一些小型開發商紛紛“借錢”的情況，部分競爭力弱的開發商生存空間已經十分有限，只能直接出售其股份來填補資金缺口。

????事實上，此前各家銀行均已按照監管部門要求進行壓力測試，各行測試結果似乎表明，房價下跌30％不會對銀行信貸質量帶來實質性威脅。

????但也有業內人士認為，信貸風險不僅表現在金融機構個體，更要警惕金融系統性風險。國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松(博客)就提醒，信貸風險可能并不是呈線性的，在房價下跌到某個拐點以后，壞賬率可能會有大幅提高。

????然而受訪專家亦表示，與歐美國家相比，中國住房信貸比重仍然處于一個相對較低的水平，加上中國銀行業近年不斷提高撥備覆蓋率等監管指標，抗風險能力大大增強。中國房地產信貸總體風險可控。

????海通證券金融業分析師佘閔華表示，房地產關注類貸款的增加有銀行主觀因素，近幾個月房地產調控新政策對市場影響較大，致使銀行有一批貸款被重新分類，這是正常的。由于地方融資平臺和房地產貸款風險不會馬上暴露，下半年銀行的不良貸款余額可能會有上升，但不良率不會有明顯上升。