本周二，溫家寶總理提出：“堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控”。房地產(chǎn)股在消息公布當(dāng)日僅下跌0.51%，周三則隨著A股的反彈進(jìn)一步上漲2.07%，面對(duì)房地產(chǎn)股的頑強(qiáng)表現(xiàn)，分析人士表示，2010年房地產(chǎn)股的業(yè)績(jī)平穩(wěn)向好，這也許是該板塊表現(xiàn)頑強(qiáng)的原因所在，東方證券認(rèn)為，2011年將是地產(chǎn)股股價(jià)向上回歸基本面的一年，目前地產(chǎn)股仍處于估值低位，回歸之路才剛剛開(kāi)始。

　　歷次調(diào)控房地產(chǎn)股反應(yīng)不同

　　2011年1月18日上午，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院第五次全體會(huì)議，布置一季度工作中提出：堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。各級(jí)政府要增加投入，保障土地供應(yīng)，落實(shí)保障性住房建設(shè)任務(wù)。抓緊建立保障性住房使用、運(yùn)營(yíng)、退出等管理制度。進(jìn)一步落實(shí)和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，增加市場(chǎng)有效供給，特別要增加中小套型、中低價(jià)位普通商品房供給；加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)需求的分類調(diào)控，落實(shí)好差別化信貸、稅收政策，支持居民合理住房消費(fèi)，抑制投機(jī)投資性購(gòu)房；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和市場(chǎng)行為管理，嚴(yán)厲查處各類違法違規(guī)行為。

　　房地產(chǎn)股在1月17日市場(chǎng)大跌中下跌5.86%，但上述消息公布后反而表現(xiàn)平穩(wěn)，當(dāng)日僅下跌0.51%，隨著周三大盤(pán)的走穩(wěn)，房地產(chǎn)股進(jìn)而反彈2.07%，這一表現(xiàn)與2009年末“國(guó)四條”公布時(shí)的房地產(chǎn)股表現(xiàn)大相徑庭。2009年12月14日，溫家寶總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措。會(huì)議同時(shí)明確表態(tài)“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。房地產(chǎn)股當(dāng)天下跌幅度與這次相同，為0.51%，但15日繼續(xù)下跌3.22%，隨后又是三根大陰線。

　　同樣，2010年4月14日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施。會(huì)議確定了以下政策措施，精簡(jiǎn)為：一是抑制不合理住房需求。二是增加住房有效供給。三是加快保障性安居工程建設(shè)。四是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。該政策被稱作新國(guó)四條。而這次房地產(chǎn)股反應(yīng)更加強(qiáng)烈，早在4月6日房地產(chǎn)股就已經(jīng)聽(tīng)到風(fēng)聲開(kāi)始回調(diào)至4月14日當(dāng)日已經(jīng)下跌6.40%，至5月17日持續(xù)下跌達(dá)32.38%。

　　盡管目前房地產(chǎn)股對(duì)政策的敏感性有所下降，但卻不能就此認(rèn)為房地產(chǎn)股之后就會(huì)一帆風(fēng)順。湘財(cái)證券認(rèn)為，目前反復(fù)重申房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題，不代表未來(lái)也只是反復(fù)口頭提示而不采取實(shí)際行動(dòng)。不提新的調(diào)控框架不代表沒(méi)有足夠的政策儲(chǔ)備。因些雖然看好全年的房地產(chǎn)走勢(shì)，但前提是供給量回升至正常水平；同時(shí)也敬畏每一次政策的出臺(tái)。

　　股價(jià)與基本面出現(xiàn)背離

　　東方證券最新研究報(bào)告顯示，從15個(gè)重點(diǎn)城市整體銷量面積和地產(chǎn)指數(shù)走勢(shì)來(lái)看，從2010年8月開(kāi)始，銷量維持高位，股價(jià)在低位，出現(xiàn)持續(xù)背離。如果考慮價(jià)格因素，股價(jià)與基本面的背離度會(huì)更大。

　　統(tǒng)計(jì)局公布房地產(chǎn)行業(yè)12月及全年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示出房地產(chǎn)行業(yè)基本面的良好。2010年12月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.4%，環(huán)比上漲0.3%。2010年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為4.83萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)33.2%。全國(guó)商品房銷售面積為10.43億平方米，比上年增長(zhǎng)10.1%；商品房銷售額為5.25萬(wàn)億元，增長(zhǎng)18.3%。

　　行業(yè)龍頭公司萬(wàn)科、保利的股價(jià)和銷售金額的走勢(shì)中體現(xiàn)的更加明顯。萬(wàn)科銷售金額與股價(jià)走勢(shì)從2010年6月開(kāi)始出現(xiàn)嚴(yán)重背離并持續(xù)到現(xiàn)在；保利銷售金額與股價(jià)走勢(shì)從2010年8月開(kāi)始也出現(xiàn)明顯背離。

　　當(dāng)然，股價(jià)與基本面的背離也有可能是因?yàn)楣乐狄呀?jīng)處于比較高的位置。但事實(shí)上，地產(chǎn)股的估值水平依然處于歷史低位，這也正是面對(duì)調(diào)控信息，股價(jià)頑強(qiáng)表現(xiàn)的動(dòng)力所在。

　　東方證券認(rèn)為，股價(jià)與基本面的背離終將消失，其路徑主要有兩種：一種是股價(jià)不變動(dòng)，主要依靠基本面的下跌來(lái)實(shí)現(xiàn)與股價(jià)的收斂。以萬(wàn)科為例，若股價(jià)保持不變，萬(wàn)科2011年銷售額應(yīng)該下降至約700億，意味著同比下降約30%。對(duì)于在市場(chǎng)環(huán)境很差的2010年仍實(shí)現(xiàn)超常規(guī)增長(zhǎng)且在2011年將有更大規(guī)模開(kāi)工量的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，這種可能性非常小。

　　第二種路徑是：若基本面保持向好，則只有通過(guò)股價(jià)的上行來(lái)實(shí)現(xiàn)二者的收斂。2011年樓市的量、價(jià)仍將實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，所以，背離的消除路徑將是第二種。

　　擺脫陰霾 跑贏大盤(pán)

　　昨日，房地產(chǎn)板塊漲幅達(dá)2.07%，表現(xiàn)較好。漲幅居前的股票為中國(guó)寶安漲幅達(dá)5.99%，其次是中潤(rùn)投資漲幅為3.46%和沙河股份漲幅達(dá)3.41%。2011年以來(lái)房地產(chǎn)板塊上漲幅度為1.58%，同期上證指數(shù)則下跌了1.78%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏大盤(pán)，擺脫了往日的陰霾。

　　回顧2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)和地產(chǎn)股的表現(xiàn)可謂跌蕩起伏。一季度樓市成交保持了2009年的火爆勢(shì)頭，量?jī)r(jià)齊升，地產(chǎn)股也從2月份開(kāi)始走出了一波比較好的走勢(shì)。但4月份后風(fēng)云突變，兩輪宏觀調(diào)控——史上最嚴(yán)信貸政策、限購(gòu)令的出臺(tái)以及房產(chǎn)稅將試點(diǎn)開(kāi)征的傳言使得樓市成交大幅波動(dòng)，而地產(chǎn)股則受制于高壓政策，估值中樞不斷下移，2010年房地產(chǎn)板塊全年累計(jì)下跌16.80%，同期上證指數(shù)下跌了10.61%。

　　從2010年房地產(chǎn)業(yè)板塊走勢(shì)來(lái)看，3月份到4月初房?jī)r(jià)加速上漲，政策預(yù)期升溫，地產(chǎn)板塊大幅下跌；4.17新政后，市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)冷，成交量萎靡，房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，地產(chǎn)股則從6月份開(kāi)始走出一波較大的反彈；8、9月份房?jī)r(jià)再度上漲，地產(chǎn)股再次經(jīng)歷暴跌；929新政后，地產(chǎn)股以利空出盡為契機(jī)再現(xiàn)一波反彈，但沒(méi)有超越大盤(pán)指數(shù)的表現(xiàn)，四季度與大盤(pán)基本同步。

　　對(duì)此，華泰證券認(rèn)為，2010年政策常態(tài)調(diào)控、持續(xù)高壓，即便實(shí)體市場(chǎng)中的投資和銷售不為所動(dòng)，但地產(chǎn)板塊估值受到政策預(yù)期的強(qiáng)烈影響，成為房?jī)r(jià)漲跌反向指標(biāo)。

　　在2010年房地產(chǎn)股一片“跌聲”之中，卻也不乏個(gè)別地產(chǎn)股表現(xiàn)突出之處的。其中，全年上漲幅度超過(guò)20%的股票有9只，表現(xiàn)最為出色的是西藏城投全年上漲了100.44%；中國(guó)寶安漲幅為53.16%；大港股份漲幅為50.26%；金山開(kāi)發(fā)漲幅為44.3%；天倫置業(yè)漲幅為40%；*ST合臣漲幅為38.2%；中潤(rùn)投資漲幅為37.15%；鑫茂科技漲幅為37%；創(chuàng)興置業(yè)漲幅為25%。

　　估值修復(fù)驅(qū)動(dòng)行情

　　國(guó)信證券建議現(xiàn)階段逢低買(mǎi)入地產(chǎn)股，主要原因：一是，政策“靴子”已大部分落地，近期的房產(chǎn)稅傳聞短期偏多，中長(zhǎng)期偏中性；二是調(diào)控已收到良好效果——房?jī)r(jià)過(guò)快上漲得到遏制，同比增速逐月放緩，土地購(gòu)臵水平上升，未來(lái)供應(yīng)有望增加；三是投資、新開(kāi)工增速現(xiàn)放緩的跡象，中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型非一日之功，地方財(cái)政仍對(duì)土地有較強(qiáng)的依賴，同時(shí)保障性住房以及水利設(shè)施建設(shè)需要依仗商品房市場(chǎng)的繁榮，因此調(diào)控必須以維持市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展為基礎(chǔ)，若影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，將有局部放松的可能；四是，12月樓市銷量的超預(yù)期表現(xiàn)為上市公司未來(lái)業(yè)績(jī)提供再一次保障，2010上市公司有望交出亮麗答卷；五是2010年地產(chǎn)股增長(zhǎng)確定，即使給予等同于去年最差的偏保守的10倍低估值水平，隨著業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)，股價(jià)也有30%左右的修復(fù)空間。

　　對(duì)于今年房地產(chǎn)板塊的投資，中銀國(guó)際認(rèn)為，2011年地產(chǎn)板塊的相對(duì)收益預(yù)計(jì)將優(yōu)于2010年。2010年，政策頻繁調(diào)控導(dǎo)致的估值波動(dòng)影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于業(yè)績(jī)波動(dòng)的影響，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于當(dāng)期銷售情況和房?jī)r(jià)對(duì)個(gè)股的影響。2011年，政策方面，行政調(diào)控仍將繼續(xù)進(jìn)行，但出現(xiàn)突破原有框架、超越市場(chǎng)預(yù)期的新政策的幾率并不大。制度性建設(shè)方面的嘗試，如房產(chǎn)稅試點(diǎn)和保障房建設(shè)爆發(fā)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展有利。

　　實(shí)體市場(chǎng)方面，中銀國(guó)際預(yù)計(jì)市場(chǎng)供求的力量將幫助行業(yè)趨向平穩(wěn)。在快速提高的供求比的制約下，2011 年房?jī)r(jià)漲幅明顯回落，全年表現(xiàn)為不高于CPI指數(shù)的小幅上升；與此同時(shí)，在供應(yīng)約束降低、二三線城市成交量貢獻(xiàn)繼續(xù)上升的支持下，成交量也將呈現(xiàn)小幅上升態(tài)勢(shì)；房地產(chǎn)投資方面，商品房投資增速將回落至20%以下，但如果保障房新開(kāi)工計(jì)劃得以如期實(shí)施，房地產(chǎn)總投資增速仍能保持30%左右的高增長(zhǎng)。

　　具體投資策略方面，中銀國(guó)際推薦的公司組合分為四類，第一類是以萬(wàn)科A為代表的規(guī)模擴(kuò)張型行業(yè)龍頭，第二類是以首開(kāi)股份為代表的一線城市區(qū)域龍頭，第三類是以福星股份為代表的土地拓展優(yōu)勢(shì)型公司，第四類是以金地集團(tuán)為代表的產(chǎn)品領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)型公司。從策略選擇的長(zhǎng)線角度，最為看好的首選推薦公司是第一類的萬(wàn)科、保利地產(chǎn)，第二類的首開(kāi)股份、濱江集團(tuán)，和第三類的福星股份、華僑城。

　　與此同時(shí)，東方證券表示，2011年將是地產(chǎn)股股價(jià)向上回歸基本面的一年，目前地產(chǎn)股仍處于估值低位，回歸之路才剛剛開(kāi)始。主流地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)將保持確定性增長(zhǎng)，2011年地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境將較2010年明顯改善，意味著其估值中樞及估值頂部有望明顯抬升，建議買(mǎi)入全國(guó)龍頭股保利地產(chǎn)、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)，區(qū)域龍頭股首開(kāi)股份、蘇寧環(huán)球、中南建設(shè)；區(qū)域成長(zhǎng)股且折價(jià)較多的華業(yè)地產(chǎn)等。

　　在投資品種的選擇上，華泰證券也是繼續(xù)高度看好行業(yè)龍頭企業(yè)萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)，維持最高評(píng)級(jí)，并認(rèn)為2011年獲取正收益是大概率事件。其次看好濱江集團(tuán)、榮盛發(fā)展和蘇寧環(huán)球這樣的中小市值高成長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商，以及市場(chǎng)空間巨大的房地產(chǎn)服務(wù)類企業(yè)世聯(lián)地產(chǎn)。建議投資者關(guān)注業(yè)績(jī)可望爆發(fā)增長(zhǎng)的小市值開(kāi)發(fā)商，如鳳凰股份。