銀行信貸收緊，銷售大幅下跌，開發(fā)商脖子上的繩索被拉緊，主流開發(fā)商紛紛宣布調(diào)整業(yè)務結(jié)構(gòu)，加大商業(yè)地產(chǎn)和保障房的業(yè)務比重，同時行業(yè)整合加速的特點也日益顯現(xiàn)，一季度房企并購高達32起，機構(gòu)預計今年有望突破百起，創(chuàng)下新高紀錄。

　　“調(diào)控不代表沒機會。”一位不愿具名的房企內(nèi)部人士告訴記者，公司剛和當?shù)匚沼写罅客恋刭Y源的工業(yè)企業(yè)達成合作意向，對方以土地入股，公司負責操盤，然后利潤均分。而在3月底北京某論壇上，曾有房企表示，一家鋼鐵公司有六七十億元的閑置資金，由于限購無法炒房，預計將全部投入聯(lián)合主流房企做地產(chǎn)投資。

　　一季度房企掀起并購潮

　　業(yè)內(nèi)人士指出，作為資源密集型代表的房地產(chǎn)行業(yè)，最重要的兩大要素是土地和資金，而有錢自然不愁買不到地，尤其是在當前銀行收緊信貸的大背景下，抱團、兼并等行業(yè)整合的本質(zhì)還是為了突破資金瓶頸。

　　“去年銀行天天到公司談貸款，今年反過來，開發(fā)商天天跑銀行要融資。”金輝集團首席財務官董功文表示：“過去幾個月，每家房地產(chǎn)公司都經(jīng)歷了政府收緊銀根的痛苦”。

　　商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的規(guī)模在收縮，且連續(xù)的加息令貸款成本增高；限購令等調(diào)控措施讓售房環(huán)境迅速惡化；國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)IPO或借殼上市審批已暫停；增發(fā)、配股和發(fā)債也被叫停；信托房地產(chǎn)貸款比銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款還嚴格，利率也飆升到15%以上，房企的融資幾乎四面楚歌。

　　由于銀行普遍將資源傾斜給大型主流開發(fā)商，一些中小開發(fā)商開始感覺資金鏈緊張。業(yè)內(nèi)人士預計，針對這些中小房企的兼并收購將會越來越多。這對中海、萬科、SOHO中國等持有充裕現(xiàn)金流以及品牌溢價的房企而言，無疑是拓展市場版圖的大好機會。

　　據(jù)清科機構(gòu)統(tǒng)計，一季度房地產(chǎn)行業(yè)共完成32起并購交易，位居所有行業(yè)首位。僅1至2月就達22起，超過2009年全年的并購案例數(shù)；并購金額超過75億元，將近去年全年并購總額的一半，其中主要是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的并購交易。

　　“資金實力薄弱、融資無門的房企面臨被吞并的危險境地。”清科機構(gòu)分析師徐衛(wèi)卿表示，在國內(nèi)地產(chǎn)調(diào)控、信貸政策持續(xù)收緊和融資渠道幾近掐斷的大環(huán)境下，房地產(chǎn)并購市場保持火爆態(tài)勢，有望突破百起大關(guān)，而2010年這個數(shù)字是84起。

　　合作求發(fā)展

　　“合作的時代來了。”4月12日，SOHO中國董事長潘石屹在前門大街舉行代理行答謝會上對記者表示，SOHO中國目前手持250億現(xiàn)金，國內(nèi)每年保持5%-6%的通脹率，如果“按兵不動”則賬面將出現(xiàn)較大損失。

　　雖然一季度僅銷售了18億元，但SOHO中國在上海的項目拓展頻頻傳來捷報。此前4月初，潘石屹剛以16.34億元成功收購了上海靜安區(qū)曹家渡地塊，這已經(jīng)是潘石屹自2009年進入上海市場以來的第五筆收購，今年SOHO中國計劃收購資金高達150億元。

　　同樣戰(zhàn)果驚人的還有中海地產(chǎn)。截至一季度，中海地產(chǎn)新增土地儲備已超過了500萬平米，達到了中海全面土地儲備目標的70%。中海董事長孔慶平表示，中海早在5年前就對市場說會聯(lián)合經(jīng)營和收購，中海一直很善于和別人合作，與其直面競爭，不如握手合作，這是減少競爭的最好辦法，中海會繼續(xù)堅持下去。

　　“在當前形式下繼續(xù)維持高速增長對萬科是很大的挑戰(zhàn)，我們會加大和有資源的公司合作。”此前萬科集團執(zhí)行副總裁丁長峰告訴記者。“今年銷售額目標非常高，王石曾要求不超過1400億，實際預計更多。”他坦言實現(xiàn)上述數(shù)字并非沒有壓力。

　　在北京高通智庫投資顧問公司總經(jīng)理張宏看來，萬科與資源方合作更多是為了獲取土地、擴大規(guī)模保持高速增長，比如五礦集團和萬科在香河聯(lián)合開發(fā)的萬畝“新農(nóng)村計劃”。

　　“這種合作體現(xiàn)了萬科的品牌溢價，資源方多是有土地優(yōu)勢或資金優(yōu)勢，以萬科為主進行操盤，而一些此前沒有房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)驗的合作方可以得到一個風險較小的轉(zhuǎn)型機會。”張宏表示，如萬科、綠城等品牌房企和資源方的合作大多是此模式。2010年萬科得以實現(xiàn)千億銷售額，合作項目功不可沒。

　　合作、資金、土地或社會資源的整合能力成為業(yè)內(nèi)熱點。張宏表示，隨著行業(yè)集中度和專業(yè)細分，房地產(chǎn)行業(yè)各個鏈條和上下游之間的合作日益緊密，包括同區(qū)域內(nèi)中小開發(fā)商抱團、品牌開發(fā)商以品牌溢價和資源方優(yōu)勢互補。

　　“現(xiàn)在二三線的地方政府都希望房企能帶去一些資源促進當?shù)氐慕?jīng)濟轉(zhuǎn)型和發(fā)展。”業(yè)內(nèi)人士指出，這要求開發(fā)商有強大的綜合能力，此前房地產(chǎn)靠土地、資金取勝，往往忽視了產(chǎn)品和經(jīng)營能力以及整合能力的提升，本輪調(diào)控相信對房企資源整合能力是一大考驗。(曾暉)