田新杰

　　昔日地王今安在？

　　海口網11月17日消息 “我公司代理嘉定南翔的頂級樓盤，近期大幅降價，原價2.6萬元/平方米，直降7000元/平方米，現價1.8、1.9萬元/平方米，機會難得。”這是最近上海樓市最具知名度的騷擾短信之一。

　　業內人士都知道，這個大降價的頂級樓盤就是江蘇新城地產旗下的新城公館(微博)——其所在地塊，正是2009年房地產高峰時的當地地王。

　　地王如此大幅降價，或許是中國樓市有史以來的第一次。而本報記者最新獲悉，新城公館大降后的效果并不理想，銷售表現平平。

　　“樓板價成本過高，當前售價確實已近開發商成本價。但就市場而言，這個價格依然不具有絕對吸引力。”一位不愿透露姓名的開發商營銷負責人直言，這就是地王的悲劇。

　　新城公館的尷尬，正是近幾年誕生地王的共同困境。本報記者調查發現，2009年全國誕生的地王，一半在上海，而如今的上海，已成了地王危機集中爆發之地。

　　新城地產之外，上海證大(0755.HK)、中建地產、華僑城(000069.SZ)……多家響當當的地產大鱷，都正在經歷手中地王的痛苦折磨。

　　一直以來，開發商敢于競購地王以及地王賴以生存的關鍵市場“邏輯”在于囤地升值：拿下地王后，在當時市場價格下或許難以操作，但只要捂上一段時間，以時間換價格空間，地王依然有不菲回報。

　　而今，當年的高地價成了將地王們高懸在空中的十字架，而像自動扶梯一樣下行的房價已成釜底抽薪之勢。沒有了高房價墊底，地王們如何割掉套在脖子上的繩索？

　　各有困境

　　2009年、2010年誕生的地王，無論單價、總價還是地王總數，都創下了中國樓市之最。但如今，曾經豪氣吞下地王的開發商發現，地王已成燙手山芋。

　　記者注意到，上海證大外灘地王、華僑城蘇河灣地王、中建新江灣城地王、新城地產南翔地王，這四幅上海當前最具代表性的地王，大致分別處于規劃審批未開工前期、開工節點、開盤預售初期和強銷期四大房地產項目的標志性進展節點。

　　四大地王在各自節點所面臨的難題，正是當前地王困境的全面表現。

　　上海證大外灘地王于2010年2月1日由上海證大置業以92.2億元競得，巨額的土地款曾讓上海證大集團董事長戴志康(微博)頗費心機。

　　處于開工節點階段的華僑城蘇河灣地王，眼下遇到的事情也很棘手。

　　華僑城于2010年初地價高峰期搶得該地王，70.2億元的總價，相當于成交樓板價達52783元/平方米，刷新了之前上海黃浦區163地塊51821元/平方米的單價紀錄，成為新的全國單價地王。

　　不過據本報記者從消息人士處獲悉，該地王后續開發也讓華僑城傷透腦筋。由于處在傳統的居民聚集區，除了地塊周邊地區建設有較高規劃要求外，還涉及地鐵建設、蘇州河沿線保護等諸多上海地產開發中的“老大難”問題。

　　根據相關規定，蘇河灣地王理論上還處于規劃審批階段，但來自地王周邊居民反映的情況是，在沒有施工許可證的情況下，該地王目前已經部分開工。

　　相對而言，位于新江灣城的中建地王在建設基礎條件方面，較前兩塊地王有著天然優勢：本身是熟地、又位于新區。政府的要求之一就是加快工程進度。而就是這一條，目前看來，中建地王其實早有違約之嫌。

　　2009年底，中建地產以37.2億元強勢奪地，樓板價達32484元每平方米，溢價率為117%，是當時的全國住宅單價地王。

　　本報記者近日在該地王現場看到，該地塊位于新江灣城絕對核心位置，處于華潤項目、仁恒項目、漢斯項目中間。而周邊這幾個項目，均已經部分建成銷售，個別樓盤已實現部分交房入住。

　　據當年地塊出讓的相關文件要求，“簽約之日起一年內達到預售標準”，但上海官方的“網上房地產”信息則顯示，這個名為“中建府邸”的地王項目剛在11月8日首次取得預售許可證，從拿地到預售實際上已接近兩年。

　　至于新城地產南翔地王項目，則處于地王項目運作周期中的最后一個關鍵階段。而該項目面臨本文開頭描述的銷售“窘境”。

　　上海資深房地產業內人士柴一峰直言，“過高的土地成本，整體市場上房價存在巨大的下調壓力，地王的痛苦就在于此了。”

　　柴表示，這四幅地王分別面對的前期土地款融資難題、規劃開工高要求、建設周期苛刻、銷售及定價壓力等，既是眼下各自所處階段的難題，也是每塊地王在整個開發周期中都要面對。

　　地價持續縮水

　　地王樹大招風，也確實令不少開發商賺足了眼球和銀子。不過土地的游戲規則在改變，拿下地王后囤地以時間換價格空間的策略，在房價、地價市場拐點的雙重夾擊中，開始失效。

　　單價大降7000元/平方米的南翔地王項目依然銷售乏力，集中暴露了眼下地王市場消化能力的迅速萎縮。

　　過高土地成本成為眾地王的“死穴”。記者注意到，新城地產2009年底競得該地王時的樓板價高達13200元，溢價率302%，甚至超過當時所在區域在售房源的市場均價。

　　柴一峰分析，過高的土地成本迫使地王項目只能往高端方向運作，尋求更大的價格和利潤空間，這種模式，在不限購的上行樓市中曾屢試不爽。

　　而眼下，在樓市整體調控影響下，定價過高成為地王項目的最大敗筆。

　　外界曾一度猜測新城公館定價超過3萬元/平方米，但由于市場低迷，開發商雖然下調定價，卻依然銷售乏力。近日新城公館聯手一二手經紀公司高調降價、全力推盤，壓力可想而知。

　　“大幅降價房源基本上已在其成本線，但依然沒能快速出貨。而不到最后一步，地王持有者還不會考慮虧本銷售。”一位正在全力推銷新城公館的中介人士向記者直言。

　　面臨類似難題的還有中建的新江灣城地王項目。據“網上房地產”最新披露，剛剛開盤的中建項目，最高售價接近16萬元/平方米，本期推出的大量房源均價在10萬元/平方米以上。

　　16萬元的單價，實際上是目前新江灣城其他在售項目最高價格的近兩倍，甚至已超過上海大部分包括黃浦江、新天地、佘山的一線豪宅，接近“第一豪宅”湯臣一品的價格水平。

　　對于這樣的價格，業內普遍持懷疑的態度。

　　漢宇地產市場研究部經理付偉表示，考慮到目前政策大環境，對于高端物業的成交速度造成巨大制約影響，該項目一直處在長期蓄水期階段，即使現已取得預售許可證，但等到真正開盤，還需再等一個月甚至更久。

　　更讓地王“地主們”揪心的是，龐大土地款支付后的這段時間，不但沒有等來土地價格的上升，而是地價持續下行，地王價值縮水嚴重。

　　就在11月10日、12日，上海原計劃出讓5幅地塊，其中“嘉定區寶翔路以東、芳林南路以北地塊”就在新城南翔地王附近，因無人提出競買申請，出讓方為避免流標無奈終止出讓。

　　“土地市場的冬天已經來了。”付偉說。據統計，僅在11月這幾天里，上海就有3幅地塊終止掛牌。

　　閑置爛尾危機

　　中房信(微博)分析師楊晶晶指出，房地產市場不利因素的增加使年底重點城市市場壓力凸顯，四季度將成為今年全年最困難的時期，尤其是今年業績指標未有保證的房企，有必要做好打硬仗的準備。

　　囤地升值“金身”被破，眾地王的危機或許就在眼前。不僅僅是地王，根源于開發商手上龐大的土地儲備，新一輪的土地閑置、項目爛尾危機，正在悄然醞釀。

　　上海之外，北京等多個城市，同樣各類地王眾多。而這些城市眼下的地市、樓市，均不約而同出現房價、地價雙雙下行的走勢，地王命運與上海地王極為雷同。

　　而中短期內，看不到新地王誕生取代老地王的可能。

　　記者注意到，政府有關部門也正提升對新一輪土地危機的警覺并著手提早預防。

　　近日有消息披露，國土部正在對《閑置土地處置辦法》進行修改，已征求地方政府的意見，正在進一步完善。

　　完善的方向包括“使之更加規范，更具可操作性，在閑置土地的認定、閑置責任如何確定、查處的流程上做出了更具體的規定。”

　　國土部統計顯示，2010年全國共清理整治房地產閑置用地13萬畝，處置近10萬畝。處置清理現有閑置用地的同時，防范大量新的閑置土地出現，尤其是地王地塊閑置或地王項目擱置爛尾，顯得更為迫切。