五道口天價房有價無市 中介業(yè)務(wù)兩極分化

　　一則天價房的消息，攪動了北京的二手房市場。3月18日，北京五道口的華清嘉園一套37平方米住宅房開出了總價350萬元的天價，平均10萬元一平方米的售價，讓人對二手房市場直線上漲的價格“不寒而栗”。

　　不過，該區(qū)域一家中介公司相關(guān)人員告訴《中國經(jīng)營報》記者，這種現(xiàn)象屬于極個例，而且基本上有價無市。但這個個案背后卻不難發(fā)現(xiàn)，國五條出臺后二手房市場對政策的敏感反應(yīng)，讓更多的買房人體會到政策變化帶來的市場騷動。

　　一直以來，二手房作為房價走勢的標桿，其變化甚至?xí)绊懶路慷▋r機制。進入3月份以來，隨著國五條的出臺，二手房成交出現(xiàn)量價齊升的局面，在此背景下，預(yù)計月底北京國五條細則將出臺，業(yè)內(nèi)擔憂屆時房地產(chǎn)市場又會迎來怎樣的變化？

　　成交“量價齊升”

　　“2個月以前是10個人搶一套房，現(xiàn)在是15~20個人搶一套房，國五條出臺以后，二手房成交的確是火爆不少。”我愛我家業(yè)務(wù)員陳亮告訴記者。現(xiàn)在，每天都可以成交四五套房，總額都在300萬元以上。

　　據(jù)他透露，最近二手房看房客源有購買意愿的，一般看完后合適的會直接交訂金，相比以前，這部分客戶量增加了一倍。“以前每天最多接待6個客戶看房，現(xiàn)在一天最少也能接待15個客戶，而且一周之內(nèi)簽合同較之前的三四個，上升到現(xiàn)在的10個左右。”

　　類似的情況也發(fā)生在鏈家地產(chǎn)，在永定路鏈家地產(chǎn)門店，一個15平方米的店面內(nèi)，前來咨詢的客戶絡(luò)繹不絕。“客戶主要咨詢過戶的問題，現(xiàn)在成交的房源主要集中在兩類人群中，一是著急賣房子的，很多客戶的房子是繼承的，為了分財產(chǎn)急于出售；二是名下有多套房產(chǎn)，擔心國五條出臺后要交稅，所以提前過戶給父母。從國五條頒布以來，這10天我差不多2天就能賣出一套房子，這段時間的業(yè)績還不錯。”鏈家地產(chǎn)業(yè)務(wù)員張強說。

　　中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月17日，北京二手房網(wǎng)簽套數(shù)已經(jīng)達到了24149套，預(yù)計全月將突破3萬套，超過2010年4月創(chuàng)造的歷史最高紀錄。

　　值得注意的是，在二手房成交量增加的同時，價格也出現(xiàn)上浮。

　　國家統(tǒng)計局3月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月份北京二手住宅價格環(huán)比上漲2.2%，為70大中城市之首。進入3月份，隨著國五條細則的公布，二手房的價格一度出現(xiàn)最高5%的漲幅。

　　但消費者對于房價的體會似乎更加明顯。以木樨地區(qū)域為例，2月份，該區(qū)域一套南北通透、10層樓位于5層位置，面積70平方米的二居室報價在300萬元左右，折合樓面每平方米報價為4.3萬元，進入3月份以后，特別是國五條出臺以后，同一區(qū)域同戶型的房源報價已經(jīng)上升到350萬元。一個月漲價50萬元，不可謂不多。

　　我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，3月以后，北京四環(huán)以內(nèi)的二手房平均房價已經(jīng)從每平方米3.2萬元上升到4萬元的水平。

　　對此，中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，在房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)暖的背景下，二手房供需雙旺，給了二手房主更大的漲價空間。“從觀望到著急購買轉(zhuǎn)變，可以看到消費者對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變。預(yù)計未來一段時間，新增的買賣客戶將逐漸適應(yīng)政策。”

　　業(yè)務(wù)兩極分化

　　不過隨著二手房交易的火爆，中介人員業(yè)績收入?yún)s出現(xiàn)兩種不同的分化，“公房私客”在二手房中介業(yè)務(wù)員中逐漸凸顯。

　　“目前出現(xiàn)兩種現(xiàn)象，一種是業(yè)務(wù)員業(yè)績非常好，差不多每天都有成交量，一種卻是手上握有大量客戶資源，卻沒有成交量。”陳亮說。

　　而所謂的“公房私客”也就是某一小區(qū)的所有房子，所有中介大家都能看見。但最終誰能賣出去，完全看個人的客戶質(zhì)量和銷售能力。

　　在陳亮看來，國五條出臺以后，買賣雙方對市場都抱有一種不確定的態(tài)度，在此背景下，有些中介為了維持業(yè)績水平，會虛抬出售價格，吸引業(yè)主。“不過這種案例也是個別情況，房價總價提上去以后，超過該區(qū)域的平均價格后反而出現(xiàn)有價無市”。五道口一家中介人員稱。

　　在他們看來，每平方米超過10萬元的五道口房子是一種噱頭，“試探性觀望”二手房的成交底線，這樣的房子往往有價無市。

　　在國五條細則的“靴子”還沒有落地前，二手房市場先成為了一鍋沸水。不過，目前一些業(yè)務(wù)員手上的房源出現(xiàn)了兩極分化，一些客戶猜測國五條出臺后可能會征稅，所以迫不及待地出售，而另一些群體則選擇了觀望。“對于業(yè)務(wù)員來說，每個人手上都握有一些固定的客戶群體，如果碰上上述兩個情況，要么是業(yè)績爆頂，要么就是零交易。”陳亮說。

　　據(jù)他透露，3月份以來，自己店里也出現(xiàn)了上述現(xiàn)象，部分業(yè)務(wù)員表示很“無奈”。“主要還是國五條出臺后，市場比較恐慌，2個月以前，市場成交雖然平淡，但是每個人的業(yè)務(wù)量比較平均，現(xiàn)在做業(yè)務(wù)只能看運氣了。”

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉告訴記者，由于北京國五條執(zhí)行細則出臺的臨近，近來一些感覺難以趕上網(wǎng)簽的業(yè)主已經(jīng)開始考慮延緩或取消交易計劃，而選擇 “轉(zhuǎn)售為租”，預(yù)計月底，二手房買賣市場將會逐漸冷卻。

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