新聞分析

　　美國(guó)房?jī)r(jià)走高另有推手

　　包括地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新一輪上升期，以及連續(xù)的量化寬松政策

　　據(jù)新華社電 針對(duì)近日來熱炒的華人推高美國(guó)房?jī)r(jià)的消息，熟悉美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的人士表示，大量中國(guó)人赴美買房對(duì)部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲有一定作用，但推高美國(guó)整體房?jī)r(jià)的說法“言過其實(shí)”。

　　華人社區(qū)房?jī)r(jià)有所上漲

　　美國(guó)中華商報(bào)社長(zhǎng)蘇子涵在工作中接觸大量前來美國(guó)購(gòu)買房地產(chǎn)的中國(guó)人，并為他們提供咨詢。他告訴記者，中國(guó)人在洛杉磯、舊金山和紐約等地大量聚居，那里華人社區(qū)的房子也大多由華人購(gòu)買，其中既包括從中國(guó)本土來的，也包括美國(guó)當(dāng)?shù)氐娜A裔。近來華人買家超過了賣家，造成一些特定社區(qū)的房?jī)r(jià)上升，是正常現(xiàn)象。但要說華人推高美國(guó)整體房?jī)r(jià)，則是言過其實(shí)。“中國(guó)人在美國(guó)的比重那么小，怎么可能推高美國(guó)的房?jī)r(jià)？”

　　南加州資深房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人蘇家敏說，到南加州的中國(guó)新移民中，40%會(huì)選擇在洛杉磯定居，致使那里的房屋租賃市場(chǎng)火爆。華人主要聚集在圣蓋博谷，只要接近華人社區(qū)30分鐘車程之內(nèi)的房屋都非常搶手。房屋買賣市場(chǎng)也有類似情況。

　　房?jī)r(jià)走高推手并非中國(guó)人

　　蘇子涵指出，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格走高實(shí)際有兩個(gè)推手，而并非傳言中的中國(guó)人買房。第一個(gè)推手是美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新一輪上升周期。美國(guó)房地產(chǎn)上一輪谷峰在2006年上半年，隨后走平，接著下跌。2008年金融危機(jī)爆發(fā)，出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴跌，2009年跌到谷底，此后兩年出現(xiàn)二次探底后又再度上升，隨后便進(jìn)入較為持續(xù)的上升周期。

　　第二個(gè)推手是美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)實(shí)施的量化寬松政策。低利率環(huán)境和大量流動(dòng)性進(jìn)入市場(chǎng)的結(jié)果是，去年8月到今年2月南加州地區(qū)的房?jī)r(jià)有了20%以上的升幅。

　　提醒

　　1 在美國(guó)買房過程并不簡(jiǎn)單

　　在美國(guó)買房也不是想象的那么簡(jiǎn)單。美國(guó)房屋交易有一套成熟完備的法律程序。

　　首先，地產(chǎn)商在確認(rèn)購(gòu)房者本人入住后，才會(huì)辦理產(chǎn)權(quán)出售手續(xù)。業(yè)主入住一段時(shí)間后才可以出租或再賣，一般是一至兩年。

　　而且，購(gòu)房之后不允許讓房屋空置，否則業(yè)主會(huì)被要求繳納費(fèi)用雇用公司管理。如果把房子委托給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理公司出租，還要被收取至少3%的租金手續(xù)費(fèi)。

　　中國(guó)人到美國(guó)買房，首先要有他國(guó)、至少是中國(guó)香港的銀行存款證明，以證明買家有經(jīng)濟(jì)能力。接下來就要找一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來看房。看好房談好價(jià)錢后，買賣雙方還要去一類叫Es-crow的公司去登記。這是受政府委托的集產(chǎn)權(quán)過戶和公證流程為一體的非官方公司，以保障買賣雙方的利益。

　　在美國(guó)，并不是所有州的房產(chǎn)買賣都要經(jīng)過這類公司。但在加州，Escrow是必須的中間人。買賣雙方的交易文件要交給它，再由它把文件交給政府備案。政府審查過文件后會(huì)把房屋產(chǎn)權(quán)證交給Escrow，再由該公司交給買方。

　　另外，首付至少是總房?jī)r(jià)的35%。外國(guó)人也可以申請(qǐng)貸款。中國(guó)買房人只需提供護(hù)照、簽證復(fù)印件，加上在香港的銀行賬戶信息，就可以申請(qǐng)貸款了。

　　2 赴美購(gòu)房需提防陷阱

　　然而，對(duì)于中國(guó)人來說，來美買房誘惑中隱藏著陷阱。一些中介容易利用中國(guó)人的“人生地不熟”，提供虛假房屋信息，詐騙情況也時(shí)有耳聞。

　　楊旸告訴記者，2012年，在洛杉磯地區(qū)有一對(duì)姐妹，姐姐開了一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司，妹妹開了一家Escrow，兩人在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)賬數(shù)筆后卷款“跑路”，至今仍未破案。被騙的買主中就有中國(guó)人。

　　按照2011年美國(guó)社區(qū)調(diào)查的數(shù)據(jù)，每月包括抵押貸款、房屋維護(hù)等在內(nèi)的房屋持有成本平均為1059美元，約占美國(guó)家庭月收入的21%，而其中主要開支是房產(chǎn)稅。例如一套30萬美元的房屋，每年要繳稅4000美元左右，管理費(fèi)、維修費(fèi)和其他雜費(fèi)一年也要上千美元。如果要轉(zhuǎn)手賣房，還必須支付經(jīng)紀(jì)人費(fèi)用和其他費(fèi)用。

　　此外，在美國(guó)炒房成本較高。從房產(chǎn)交易來看，購(gòu)房者需繳納一次性的房產(chǎn)交易稅、律師費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)、房屋估價(jià)費(fèi)、房屋檢查費(fèi)和登記費(fèi)等，一般累計(jì)占住房售價(jià)的3%至5%。賣房者則需繳納一次性的律師費(fèi)、房產(chǎn)交易稅、登記費(fèi)、維修費(fèi)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介費(fèi)等，一般累計(jì)占住房售價(jià)的7%至10%。

　　在美國(guó)，買房和綠卡也畫不上等號(hào)。如果買了商用房，如酒店、娛樂場(chǎng)所等，政府在評(píng)估雇傭當(dāng)?shù)鼐用袂闆r后，會(huì)發(fā)放兩年臨時(shí)綠卡，但也不是必然。兩年后，政府還要進(jìn)行再次評(píng)估以決定是否發(fā)卡。

　　今年2月有當(dāng)?shù)貓?bào)道稱，200多名中國(guó)投資者欲通過投資商業(yè)地產(chǎn)移民美國(guó)，結(jié)果被騙1.5億美元。

　　華人炒高加拿大房?jī)r(jià)?當(dāng)?shù)貥I(yè)界認(rèn)為缺乏依據(jù)

　　據(jù)新華社電近日，加拿大溫哥華有機(jī)構(gòu)分析報(bào)告指出市中心一些公寓空置率驚人，隨后有人將此歸結(jié)為“中國(guó)人炒房”的證據(jù)之一，并認(rèn)為中國(guó)投資客推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。對(duì)此，當(dāng)?shù)貥I(yè)界人士認(rèn)為此說法欠缺事實(shí)根據(jù)。

　　溫哥華房?jī)r(jià)的確較高。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，該地區(qū)獨(dú)立房屋的平均價(jià)格近60萬加元（約合366萬元人民幣），公寓平均價(jià)格為36萬加元（約合219萬元人民幣），在加拿大位居前列。與此同時(shí)，中國(guó)移民數(shù)量不斷增多，再加上有些新移民購(gòu)房要求靠近名校或者中文商業(yè)中心，某些區(qū)域的房產(chǎn)項(xiàng)目熱銷。

　　加拿大不列顛哥倫比亞大學(xué)的規(guī)劃學(xué)教授安德魯·嚴(yán)分析了2011年的相關(guān)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，溫哥華市中心煤港一帶的公寓空置率達(dá)到約23%。而在除了西端區(qū)域以外的整個(gè)市中心，被投資客擁有的房屋比例高達(dá)48%。雖然作者在報(bào)告中就指出，這些投資客中絕大部分是加拿大本地人，但依然有人認(rèn)為公寓高空置率和中國(guó)人有關(guān)。

　　對(duì)此，加西地區(qū)規(guī)模最大的地產(chǎn)中介之一怡富地產(chǎn)總裁蔡宏安對(duì)新華社記者說：“這樣的說法更多時(shí)候是基于一些猜測(cè)和傳聞，而非依賴于事實(shí)和可靠數(shù)據(jù)。”

　　蔡宏安說，目前加拿大和溫哥華地區(qū)的相關(guān)政府機(jī)構(gòu)并沒有針對(duì)華人移民的購(gòu)房行為做過權(quán)威統(tǒng)計(jì)。但是若以人口比例而言，華人人口占加拿大全國(guó)人口的比例約3%，認(rèn)為這能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響難讓人信服，而中國(guó)投資客的作用就更為有限。

　　根據(jù)加拿大政府?dāng)?shù)據(jù)，加全國(guó)房屋銷售收入中，只有3%來源于外國(guó)購(gòu)房者，這其中還包括了相當(dāng)一部分的美歐等地的投資者，來自中國(guó)的投資者比例微乎其微。

　　“加拿大是一個(gè)法制健全的國(guó)家，交易過程公開透明，因此千萬不要輕信一些人的不實(shí)宣傳，更不要想著走臺(tái)下的交易，這是行不通的。”蔡宏安如此提醒。

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