中東自由港正在從房地產危機中復蘇，金融危機期間被套的溫商審慎出手

　　66.91平方米，總價140萬迪拉姆(Dirham，約合38萬美元)，折合人民幣約3.5萬元/平方米。這是《第一財經日報》記者昨天在迪拜土地局看到的一宗最新的房產交易價格。

　　國際金融危機期間曾套牢全球房產投資者，如今這座位于阿聯酋的中東自由港的樓市正在回暖。阿聯酋溫州商會終身榮譽會長陳志遠對本報記者透露，一些溫州投資者正在重返迪拜，不過人數不多。“現在迪拜市場還很微妙。”他說。

　　一如中國，迪拜樓市目前也面臨著調控的糾結。國際貨幣基金組織(IMF)在7月底警告稱，迪拜可能需要對房地產市場進行干預，但其提出的增加稅費征收等建議并未得到積極響應。

　　過山車

　　經濟學人智庫(EIU)的最新報告披露，迪拜房地產平均租金在過去12個月上漲了1/3。而根據當地土地管理部門的數據，今年上半年，迪拜房地產銷售金額達到530億迪拉姆(超過140億美元)，此外，來自海灣合作委員會六國(沙特、阿聯酋、科威特、卡塔爾、阿曼、巴林)以外的其他阿拉伯投資者在迪拜的出手金額同比翻番，達到50億迪拉姆。

　　IMF7月底發布的阿聯酋第四條款(Article IV)磋商報告稱，該國2009年爆發危機的房地產市場正在回暖，相比阿布扎比，迪拜的復蘇勢頭更猛，尤其是住宅市場。報告稱，迪拜的目標仍是成為多個區域性中心，包括零售貿易中心，也包括房地產投資中心。

　　IMF報告稱，迪拜樓市的“逆襲”主要集中在高端住宅市場。其中，4月份當地住宅價格同比上升16%。

　　陳志遠對本報記者證實，從租金上面可以看出迪拜樓市開始復蘇。

　　關鍵是現在市場交易開始活躍起來。陳志遠說：“現在你賣房子，也有人來買，交易出現了差價。”本報記者昨天在迪拜土地局上看到的四宗交易價格高低錯落，既有前述3.5萬元/平方米的迷你住宅，也有單價僅萬元的別墅。

　　然而，目前尚無數據證實中國買家已大批涌入。“以前溫州投資者基本被套，中介人士基本退出，他們悉數回國。”陳志遠說，現在，這些投資者、新一批的中介人士剛開始過去，但人數不多。

　　迪拜土地局的信息顯示，目前迪拜樓市的買家主要來自印度、巴基斯坦和英國等國。

　　曾經躁動的迪拜樓市是溫商的滑鐵盧。國際金融危機之前，作為阿拉伯世界第一個允許外國人購置房產之地的迪拜樓市不斷升溫，曾有媒體報道，占迪拜華商十分之一的溫州商人涌入當地房地產市場，有的溫州商人不惜斥資1億元買下一個完全人工堆砌的小島。

　　據當時的知情人士介紹，2001年迪拜一幢獨立別墅單價8000元/平方米，到金融危機之前，房價漲至最高峰，超過4萬元/平方米，普通公寓的價格在最高時也達到了兩三萬元/平方米。

　　2009年，國際金融危機持續發酵，大興土木的迪拜一度遭遇債務危機，樓市泡沫隨之破滅。

　　“日光”房

　　從目前的市場態勢來看，房地產投資者又在重新擁抱迪拜。

　　今年4月份，曾經開發全球最高建筑哈里發塔、迪拜MALL等迪拜多個地標項目的迪拜最大房地產公司Emaar不動產公司(Emaar Properties)推出一批188座獨棟住宅房源，單價不到100萬迪拉姆(27萬美元)，引來搶購，而此前在迪拜市中心推出的一批酒店式公寓更是在認購首日售罄。

　　事實上，迪拜最近也在流行商業綜合體，比如，當地正在規劃一個擁有旅游、零售和酒店的地產項目，不但有普通住宅還有多座酒店，同時設計了人造沙灘，更值得關注的是，這里還將有一座比倫敦海德公園還大30%的花園群。

　　本報記者查閱Emaar不動產公司財報發現，該公司今年上半年收入達到52.19億迪拉姆(14.21億美元)，同比增幅達到33%。同期，該公司不動產銷售金額達到63迪拉姆(17億美元)，是去年同期業績的4倍。

　　該公司發言人對本報記者稱，迪拜不動產市場汲取的“正能量”來自當地核心經濟部門的強勢表現，“我們對年內的市場表現也表示樂觀。”

　　迪拜是阿聯酋7個酋長國之一，與阿聯酋首都所在的阿布扎比酋長國不同，迪拜沒有豐厚的石油儲藏，經濟以地產、金融和旅游開發為主。當地樓市回暖的背后是經濟復蘇帶動的貿易和旅游業發展。2012年，迪拜實際GDP增速超過4%，是近3年來的最高點。

　　迪拜土地局局長梅熱(Sultan Butti Bin Mejren)稱投資者會在迪拜這樣一個“穩定、多樣化”的房地產市場得到豐厚的回報。

　　不久前，迪拜政府剛剛宣布了計劃建立一個法律委員會，清算之前取消的房地產項目，解決相關糾紛。在迪拜房地產熱潮期間，當地曾上馬無數項目，但在2008年~2009年市場戲劇性暴跌，又有無數進行到一半或尚未開工的項目被推遲或者取消。

　　IMF擔憂過熱

　　阿聯酋當地媒體計算，如果迪拜近一年來計劃上馬的項目全部開工運行，需要總共超過6660億迪拉姆(約合1800億余美元)的投資。

　　“這些項目能夠增加企業信心，但同時也需要謹慎的經濟政策防止可能的新一輪繁榮到蕭條的輪回發生在阿聯酋。”IMF阿聯酋區域的相關負責人芬格(Harald Finger)說。

　　“現在說泡沫還為時尚早，但如果價格持續高漲，就有必要采取行動防止泡沫。”他在IMF和阿聯酋的年度經濟磋商會議后如此表示。

　　去年，阿聯酋政府曾采取一系列措施調控樓市，包括其央行擬設置貸款上限(首套房貸款比例不能超過房屋總價的50%，二套房為40%；對本土居民的比例限制分別為70%和60%)，但此舉遭到一些商業銀行的抗議而被延后。目前，阿聯酋央行正在與金融機構重新協商貸款限制比例。IMF則稱，迪拜房地產買家大多是現金購買，所以要在收緊信貸的基礎上出臺其他舉措。

　　EIU援引IMF的數據稱，迪拜政府和其相關資產的債務總額達到1420億美元，占包括迪拜和其北部一些小型酋長國名義GDP的比例超過100%。這也提醒迪拜政府，他們是否還有能力像幾年前一樣在樓市危機中托市化解債務危機。

　　IMF在上述第四條款磋商報告中稱，在迪拜政府當前無意就個人收入等項目征稅的背景下，可以考慮增加房地產行業相關費用的征收(目前是2%)以防范樓市再度出現泡沫，此舉還可以對仍在穩固中的迪拜酋長國財政做出貢獻。但IMF坦言，迪拜政府對此的態度是收費增加可能影響當地的競爭力。

　　第四條款磋商是IMF與成員國進行雙邊監督的主要形式之一，通常每年舉行一次，討論該成員國的經濟形勢與政策，并提出政策建議。