時光不知不覺流轉，歲月悄無聲息交替。

　　人口老齡化，這個似乎離我們很遙遠的事情，已經成為我們身邊的現實。

　　1999年，中國開始進入老齡化社會；2001年，海南省進入人口老齡化社會；2013年，我國60歲以上的老年人口將達到2億人；未來，老齡化浪潮將不可阻擋。

　　養老，這個沉沉的社會話題，卻蘊含著巨大的商業機會。

　　養老業，這個曾經被人忽視的產業，越來越受到人們關注。特別是今年9月，《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》的正式發布，推動了這個產業的發展步伐。

　　養老地產，作為養老產業的一個內容，在中國，在海南，有風起云涌之勢。它的現狀如何？問題有哪些？如何完善，以使其更健康更蓬勃地發展？記者對此進行了專門采訪。

　　1 風起云涌

　　這是一間約40平方米的屋子，屋子四周擺滿了造型各異的根雕。

　　“這像不像烏龜？這像不像兔子？這像不像駱駝？”10月19日上午，在瓊海天來泉老年大學一樓的根雕室，67歲的劉志偉高興地帶著記者“檢閱”他的寶貝們。

　　來自哈爾濱，退休前從事金融工作的劉志偉，以“驢友”著名，并以此特征時常被媒體采訪。

　　2006年，習慣了利用各種交通工具滿世界“折騰”的劉志偉，卻被這個叫天來泉的社區牢牢吸引，并在這里購買了房子，從此停留下來。

　　“這里空氣好、水好、治安好，人很純樸。”劉志偉說，“更重要的是，我在這里找到了自己想要的一種養老的生活方式?！?/p>

　　在天來泉，劉志偉和老伴每個月的生活費只需要500元，平時吃肉少，吃魚多?！凹依锍缘聂~都是我去萬泉河撈的?！眲⒅緜ツ樕涎b滿了笑。

　　劉志偉喜歡在海邊、萬泉河邊散步，看到扔掉的船木或枯木，撿回來，經過打磨，便成了一個個具有生命的根雕，擺在小區老年大學的這間屋子里，與其他老人分享。老年大學除了他的根雕室，還有棋牌室、舞蹈室、外語教室等等。

　　累了，劉志偉和老伴可以在小區溫泉泡池放松；病了，劉志偉和老伴可以在小區配套的醫療中心得到治療。音樂廳、體育館、餐廳……“老年人所需要的服務，在這里隨時都能得到滿足?！眲⒅緜フf，“3年了，我和老伴全年待在這里，沒有回過老家?！?/p>

　　讓劉志偉樂不思蜀的天來泉，完整的名字叫海南天來泉養生俱樂部，坊間又叫它養老社區或養老地產的。類似的叫法，在海南已不鮮見，甚至有風起云涌之勢。

　　記者上網大致檢索，目前在海南的地產里有養老養生之說的就有定安牧嶼云天、屯昌木色湖養生項目、澄邁四季康城、官塘萬泉河溫泉小鎮等等。

　　聽聞一些大企業瞄上海南養老地產，記者采訪了其中一家叫泰康人壽的公司，得到的答復是：泰康的養老地產現在只在北京、上海落地，其他地區還沒有，但海南肯定是其關注并有預期的地方。

　　沿東線一路下來，寫有養老養生地產的廣告牌不時從眼前閃過。記者隨意按其中一個廣告牌上留的電話打過去，還沒張口，對方第一句話就是：“這里是專門針對老人設計建造的，所有配套都按老人的需求而定?！?/p>

　　而記者到訪過的樓盤，如三亞清平樂等，都告訴記者這里有為老人準備的一切……

　　養老，成為海南許多地產必不可少的元素。

　　2 幾種模式

　　根據世界衛生組織的定義，一個國家65歲及以上人口占全國人口的比率在7%-14%之間稱為老齡化國家，若該比率超過14%就稱為老齡國家，超過21%時稱為超老齡國家。

　　明天，在哪里養老？如何養老？

　　隨著我國在1999年開始進入老齡化社會，海南省在2001年進入人口老齡化社會，以上問題便在約2億老人們腦中盤旋。

　　據了解，我國老齡化的特征是基數大、增長快、空巢化、家庭規模小型化等。

　　總體上，我國養老服務業還處于發展初期，養老服務和產品供給不足的問題十分突出。

　　“目前，養老的主要形式還是居家養老。”省老齡辦副主任謝池春對海南日報記者說，根據調查，80%左右的老人愿意住在家庭里面，由家庭成員和社區提供服務，只有不多的老人愿意到養老機構去。以居家為基礎，社區為依托，機構為支撐覆蓋城鄉的多樣化養老服務體系戰略，是中國未來養老的發展方向。

　　養老產業商機無限。一些企業嗅覺靈敏、反應迅速。

　　據報道，不但萬科、綠城、保利、首創、華潤等大型房企紛紛“試水”養老地產，更有泰康、新華等險企出手打造養老社區，甚至連中石化都宣布進軍養老地產市場。

　　海南作為中國最富養生養老資源的地區，理所當然成為兵家必爭之地。

　　“海南最近幾年申請的地產項目，很多都提出要做養老地產?！笔镰h境資源廳有關人士對海南日報記者說。

　　根據海南日報記者最近在海口、瓊海、陵水、三亞等市縣調查發現，已經和即將亮相的養老地產項目主要有以下幾種模式：純養老機構運營型、混合型養老地產型、純地產銷售型。

　　純地產銷售型項目是目前海南養老地產項目的主要形式，是在傳統的地產開發的基礎上，將客戶群定位于中老年人，作為主要銷售對象。

　　純養老機構運營型。在運營過程中，開發商建好房子后，不出售產權，只是將使用權出租，強調運營能力。針對老人的養老需求，開發商配套老人急需的醫療、保健、娛樂等綜合服務，以提供服務來獲取利潤。?？诠Ш驮返软椖渴谴?。

　　混合型養老地產項目開發時，開發商通過出售房產快速回籠資金，再將利潤部分反哺到養老服務配套上，解決純養老運營型項目缺資金的問題。產品形態上，項目一部分是純粹的地產項目，靠賣房來營利；另一部分則是提供養老服務運營，進一步滿足老人的養老需求，提升老年生活的幸福感、滿意度。以瓊海天來泉為代表。

　　“海南軟硬設施和服務體系稱得上養老的地產，天來泉算一個。”謝池春說。

　　3 警惕吃紅利

　　“天來泉不是養老地產，只是在當初設計時，多了一份關愛老人之心?！碧靵砣瘓F的投資人吳又明對海南日報記者說。

　　天來泉項目2006年啟動，第一期是純房地產項目，當時銷售8個月就全部售罄。

　　2007年做二期之前，吳去了一趟英國。一到英國，首先沖擊他的就是當地的養老院。“那里的老人太幸福了?！眳钦f，他們每天讀書、看報、聽音樂、喝茶、做義工，“活得很有尊嚴。”

　　吳強烈地希望把這份幸福和尊嚴帶回國，于是有了天來泉二期，有了方便輪椅進出、老年人使用、各種適合老年人活動、互動、健康和安全的公共設施配套，有了天來泉健康服務管理體系。

　　“什么叫養老地產？”吳說，“這基本上是一個偽命題?！彼J為，國際上并沒有“養老地產”的說法?！梆B老”是一個龐大的產業，涵蓋了從政府、社會、企業等多個層面，涉及到服務、醫療、用品等配套產業。

　　養老產業業態很多，以固化物質形態看，有老年社區、養老院、居家養老、老年公寓等；以產品形態看，涉及到老年人使用的食品、用品等?！八^養老地產，就是適用老年人的居住用品?！?/p>

　　吳說，養老地產不是非要建大量的房子，重要的是做到一份對老年人的呵護。不論什么小區、什么房子，經過改造適合老人居住，并能為其提供相應的服務，都可以叫養老地產。

　　據了解，養老地產應兼具兩個方面的功能，即地產的居住功能和養老功能。市場上，很多養老地產項目只實現了居住功能，養老功能缺失，“養老”實際上是賣房的廣告營銷噱頭，而出現這種情況的根本原因是目前沒有任何層面的規范和標準。

　　“養老地產是建立在對養老產業的關注上。”有關人士認為，“養老產業不等于養老地產，養老地產不等于圈地蓋房?！?/p>

　　“以‘養老地產’名義圈占資源的個別現象確實存在?！笔镰h境資源廳有關人土說。土地資源非常珍貴，按照國家規定，居住用地容積率不得低于1.0。有個別開發商以“養老地產”要地，動輒就是幾百畝、上千畝，目標都是海邊、湖邊、水庫邊，環境優美，且容積率低于1.0，其實就是為了繞開國家限令，建低容積率的樓盤，賣房子而已。

　　“警惕上市公司吃紅利?！睋嘘P人士介紹，一些企業之所以涉足養老地產，主要是看中地產項目來錢快，稀有的土地資源溢價快，便于資產增值。以上市公司為例，如果憑借“養老”概念較優惠地拿到地，馬上便可以獲得很高的土地溢價收益。土地資源作為一項資產，由于獲得高溢價，表現為上市公司的財務報表資產項大幅增加，會進一步增加投資者信心，拉升股價?！罢麄€過程中，企業能賺到土地溢價收入，享受股票上漲收益，成為資本市場中受投資者關注的優質企業。憑借‘優質’企業的身份，企業可以再去銀行融資或增發股票債券，圈回更多的錢?！?/p>

　　4 實實在在大餡餅

　　老齡化浪潮已不可阻擋。

　　據預測，2013年，我國60歲以上的老年人口將達到2億人，2025年將達到3億人，2033年將超過4億人。

　　海南省老齡化、高齡化的趨勢加快，據統計部門預測，到2015年，海南省80歲以上老年人口將達17萬人，占老年人總數14.66%，進入高齡化社會。此外，海南得天獨厚的自然資源吸引了眾多島外老人，據估計，海南省每年迎來數十萬過冬的候鳥老人。

　　據悉，海南省將加快建立三個層次的養老服務機構網絡：一是為農村“五?！崩先恕⒊鞘小叭裏o”老人等提供供養服務的公辦福利型養老服務機構；二是為本地老年人提供養老服務的普惠型社區養老服務機構；三是為外地老年人提供休閑度假、保健康復等服務的養老服務機構。

　　“對迎面而來的老齡化，海南省社會保障制度和養老服務體系建設壓力巨大?！敝x池春說，“但換一個角度看，這卻是海南省養老服務業發展的良機，為養老地產的發展提供了想象空間。”

　　據他介紹，我國養老推行“9073”模式，90%的老年人通過自我照料和社會化服務實現居家養老，7%的老年人通過社區機構照料實現社區養老，3%的老年人通過入住養老機構集中養老。

　　“更高質量的養老需求正在形成?！睂＜艺f，“居家養老和社區養老呼喚專為老年人設計、打造的老年公寓或專業化運營的養老地產?！?/p>

　　據介紹，養老地產市場巨大，是一塊實實在在很大很誘人的“餡餅”。經歷改革開放，很多老人有一定經濟基礎，對老年生活要求更高，不僅要求老有所居，更看重老有所享、老有所樂。很多老人愿意住在養老地產中生活，享受社區提供的醫療、超市、老年大學、老年俱樂部等綜合配套設施，并仍希望對社會有所貢獻，希望更有尊嚴地生活。

　　“養老地產在海南屬于起步階段，因其氣候優勢和環境優勢，它在海南的發展得天獨厚、前景廣闊。對此，首先政府要做好規劃，要有標準和規范。”海南產業經濟研究院院長李仁君說，什么是養老地產，它的內涵和外延如何定義？它有什么指標和要求，一定要清楚明了，企業才會因此有方向。

　　有關人士建議，海南在發展養老地產時，應把重心放在普惠型社區養老地產項目上，此類地產項目應該靠近城區，最好是配套較齊全的生活區。度假休閑型養老地產項目數量不用多，占地規模也不用太大。

　　“養老產業需要扶持，但是養老地產卻不能簡單扶持?！崩钊示f，提供普惠服務的養老地產，可以靠政策資金補貼支持。在政策資金的基礎上，適當引入民間資本，例如公建民營方式；高端養老，采用純粹競爭機制，讓社會資本自行進出，補貼后置。

　　從經濟學來說，資源的配置要有效，尤其是政策資源。專家強調，養老地產需要補貼的領域，補貼最好后置，待企業將養老地產建設好之后，政府根據規劃、標準和規范，對產品進行驗收，驗收合格后，根據老年人的入住情況進行補貼，這樣才能讓補貼真正發揮作用。

　　“養老地產應該屬于現代服務業，建立完善的服務體系非常重要。”李仁君說，“我們要抓緊建設的不僅是房子，更是各種完善的設施和配套體系，以及精準到位的服務?！?/p>

　　看 世界

　　澳大利亞的分層機構養老

　　澳大利亞對老年人提供的服務主要有兩類。一類是院所照料，另一類是社區照料。

　　院所照料即機構照顧，是為一些由于疾病失去自立能力、親人喪亡、緊急情況等原因，在家庭中得不到幫助、生活料理困難的老年人設置的。主要分為老年公寓和老年護理院。這些養老機構以私立非營利機構為主，另外還有州政府舉辦的一些老年公寓和護理院。

　　社區照料是目前絕大部分澳洲老人采取的養老方式。1984年實行的“家庭和社區照料”計劃，拉開了由機構養老向社區養老轉變的序幕。

　　著名的哈克項目是其中最成功的案例。目的是“盡量用以家庭為中心的強化服務代替護理院和老年公寓的機構服務，改進在家生活的脆弱老年人照料服務范圍和質量、提高老年人的生活質量、控制服務費用的增長”。項目的服務內容有家庭護理、家庭照料、送餐、協助購買、暫休服務、交通、園藝、家庭維修、日間護理等等。服務的提供者一般是社區服務中心，大都屬于非營利機構。

　　美國的產業化養老

　　美國太陽城和CCRC持續照料退休社區開發模式，是美國主要的兩種養老地產開發模式。

　　“太陽城”開發模式的特征是：屬于住宅開發性質；限定55歲以上的老人才能入?。粸榻】祷钴S老人提供會所和戶外運動設施；沒有醫療、護理等配套服務，主要依賴社區所在城鎮提供的大市政配套，社區內沒有建設相應設施；一般都位于郊區區位，占地大、容積率低，建筑形態多為單層、獨棟或雙拼，精裝修標準、拎包入??；房價便宜，“蘋果谷太陽城”在洛杉磯東北方向120公里左右，其房價是洛杉磯市內的1/3左右，對老年購房群體很有誘惑力；附近一般都配有專為社區服務的商業中心；兼有旅游度假功能，目標客戶同時有常住客戶，也有旅游度假客戶。

　　美國CCRC持續照料退休社區的概念就是，在一個綜合社區中，為老人提供相應的居住產品，以滿足老人在不同生理年齡階段，對居住和配套服務的要求，老人不需要搬家就可以在CCRC社區中完成人生1/3的幸福旅程。CCRC開發模式的特征是：社區內設有醫療室；設老人專屬食堂，給老人提供營養配餐；不設大會所，但化整為零，為老人提供豐富的活動設施；在經營模式上：收取入門費+年費。只提供租賃權和服務享受權，不提供房屋產權。

　　日本的多元化養老

　　日本養老機構最突出的特點就是多元化養老服務，分為老年公寓、康復保健機構、特別養護之家、療養院(包括老年醫院、老年病房等)、癡呆老人生活小組、靜養關懷、日間托管服務等。其中，癡呆老人生活小組一般由數名癡呆老人組成，每個人都有家庭角色。

　　日本從上世紀80年代末90年代初開始修正偏重老人福利設施的傾向，而是把老人福利的重心轉移到居家福利模式上。

　　2000年，日本開始實施護理保險制度，其中一個主要內容就是對老年人提供居家服務。居家服務指的是加入保險的老年人可以大部分時間住在自己家里接受各種服務。服務種類大致有：上門護理(家庭服務員)、上門幫助洗浴、上門幫助康復、日托康復、居家療養指導、日托護理、短期入住設施、癡呆老人生活護理、收費老人福利院護理等。

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