多家銀行、地方政府公務員被牽涉

　　興潤置業“猝死”：禍起浙江奉化2700畝違規征地

　　近日，浙江寧波奉化龍頭地產企業浙江興潤置業投資有限公司(以下簡稱“興潤置業”)崩盤一事被外界高度關注。至3月26日，寧波奉化市政府仍沒有拿出如何處置興潤置業35億元巨額負債的明確方案。

　　據奉化市政府辦公室副主任陳光輝介紹，因興潤置業27億元資產與35億元債務之間有8億元之多的缺口，在很難找到接盤者的情況下，破產清算或是興潤置業的最后結局。

　　官方發布的數據是，在這35億元債務中，銀行貸款約24億元，民間借貸約5億元，非法吸收的公眾存款7億多元，另有3億多元工程款未支付。有19家金融機構牽涉其中，其中建設銀行的債權達12.4億元，為最大債權人。

　　此前，興潤置業實際控制人沈財興、法定代表人沈明崇父子因涉嫌非法吸收公眾存款罪被公安機關控制。在7億多元公眾存款中，有眾多公務員及企事業單位人員牽涉其中。目前沈氏父子的案件已移交至奉化市人民檢察院，何時會送審目前不得而知。

　　《中國經營報》記者獲得的資料顯示，原本富甲一方的沈氏父子事發于去年11月香山美邸項目合作人方亮之死，而在明知不可為、有先行犧牲者的情況下還參與奉化市長汀村舊村改造項目則最終令“興潤置業系”魂斷。

　　令人難以理解的是，興潤置業被送上斷頭臺正是因當地政府的一紙違法征地令，長汀村民在告贏浙江省政府后將被圈占的2700畝土地收回之后糾紛不斷。在長達10年舊村改造長跑中，興潤置業倒下——當地政府則稱其“內部管理混亂”。

　　興潤之死：牽涉眾多公務員

　　因牽涉到眾多公務員，當地政府官員在優先償還民間借貸還是銀行貸款問題上持不同立場。

　　最早發布沈氏父子被調查的消息是奉化市政府，在3月14日發布消息的前一天，政府組織辦案單位及債權銀行等機構商討興潤置業債務和處置問題。

　　根據奉化市政府的消息，3月11日，浙江興潤置業投資有限公司、奉化興潤茗都置業有限公司實際控制人沈財興和法人代表沈明崇因涉嫌非法吸收公眾存款罪移送奉化檢察機關審查起訴。

　　此前，2人先后于2013年11月23日和2014年1月24日因涉嫌非法吸收公眾存款罪被公安機關刑事拘留。奉化市政府稱，近年來，“興潤置業”及關聯企業經營管理混亂，資金鏈條斷裂，經對該幾家公司資產債務情況初步核實，已經資不抵債。

　　對于為何政府要介入企業經營的問題，奉化市委宣傳部副部長徐猛挺對記者說，因沈氏父子債務涉及到近百名公眾，影響社會穩定。據稱，目前查出的99名公眾存款名單中有多名公務人員。

　　當地政府部門將沈氏父子出事的原因歸咎于經營不善和高利貸，興潤置業從民間融資的年利率高達18%至36%。

　　不過，外界對此說法存有疑慮。長汀村一位村民說，民間借貸在江浙一帶盛行，在奉化當地也不只是興潤置業一家，為什么偏偏是沈財興出事？

　　“我們了解到的情況是，很多公務人員主動要求放貸給沈財興。”另一村民說，目前被查出的用本人姓名借錢給沈財興的只是極少數，多數人是以親友名義放貸的，而且利息要得很高，沈財興如果不借就會“有很多麻煩”。

　　據知情的村民稱，與沈財興合作建設“香山美邸”的項目負責人方亮就是死在民間借貸和銀行債務問題上。傳方亮負債3.5億元，因業主拉橫幅維權，2013年11月7日上午方亮被當地公安機關傳喚，當天下午死在公安局。死因是“自殺”，公安機關至今仍未有明確說法。

　　“香山美邸”位于奉化市錦屏街道茗山北路西側，建筑面積13.8萬平方米，占地8萬平方米，土地出讓價為4.5億元，為高端住宅項目，開發商為興潤置業，主要投資人為方亮。

　　方亮“自殺”僅半個月后，沈財興即被當地公安機關以涉嫌集資詐騙罪拘捕，兩個月后其子沈明崇亦被同樣罪名收監。

　　資料顯示，沈財興現年61歲，為浙江省寧波市象山縣人，事發前為奉化市政協委員和奉化市房地產協會會長。沈財興于1971年8月起從事建筑業，泥水匠出身，后轉型做工程承包及房地產開發，當地人習慣稱其為“財興泥水”。

　　沈財興先后承建、開發過陽光茗都、陽光水岸、香山美邸、桃源府邸、龍樾灣等十余個樓盤，控制著興潤置業、沈氏建設等多家企業，事發前沈財興名下各企業總資產約30億元，“興潤置業”一度成奉化最大的本土房產企業。

　　據了解，奉化市政府對于如何處置興潤置業35億元債務問題有兩種不同的方案，一是找人接盤化解債務，二是直接破產清算。因興潤置業27億元資產與35億元債務之間有8億元之多的缺口，在很難找到接盤者的情況下，破產清算或是興潤置業的最后結局。

　　至于外界傳“政府承擔70%、銀行核銷30%”的債務化解方案，奉化市金融辦、中國人民銀行[微博]奉化支行等機構有關負責人均未明確回應。

　　因牽涉到眾多公務員，當地政府官員在優先償還民間借貸還是銀行貸款問題上持不同立場。奉化一家銀行副行長說，沈財興父子一天要償付的利息有“幾百萬”，其債務處置可能需要一段時間。

　　禍起長汀：奉化市政府土地出讓程序違法

　　受近幾年房地產調控的影響，資金鏈本就吃緊的興潤置業最終被長達七年的長汀村舊村改造“持久戰”打垮。

　　在沈氏父子事發后，奉化市人民法院及寧波鄞州區人民法院等司法機構密集審理涉及興潤置業及關聯人員的民間借貸糾紛案件。

　　記者在奉化市人民法院了解到，僅3月21日，奉化市人民法院在三個半小時工作時間內就開庭審理了七宗相關案件。上述七宗案件的被告人均為葛建偉，而葛建偉又將興潤置業及沈財興推上了被告席。

　　案卷顯示，葛建偉起訴沈財興的案名是“房屋合同糾紛”。和方亮與沈財興合作的方式稍有不同，葛建偉是以預付購房款的名義向沈財興購置長汀村舊村改造項目新建樓盤的8000多平方米店面，付款金額不明。

　　沈財興承諾房屋建成后以高價回購方式作為回報，但因長汀村舊村改造項目失利，沈財興未能兌現合約。在沈財興被拘后，目前葛建偉也不知所蹤，葛建偉位于奉化市西塢鎮金水路4號的萬余平方米廠房將被法院拍賣償債。

　　“如果按正常的進度，沈財興和我父親都能賺到錢，哪會想到政府拍賣的土地竟然是沒有經過審批非法圈占的地。”葛建偉之子葛武(化名)說，因政府違法出讓土地，多數村民難以拆遷，長汀村舊村改造項目不能順利推進，他父親跟著沈財興一起被項目拖垮，現在也不知道爸爸去哪兒了。

　　據了解，長汀村舊村改造始于2003年，因奉化市政府在2004年違反程序將該村2700余畝轉為國有土地出讓而引發村民強烈不滿，村民最終將浙江省政府告贏，后者于2006年12月28日撤消了將長汀村集體土地整體轉為國有土地的行政行為。

　　長汀村民張召良、張明耀等人對記者說，上述“民告官”的過程復雜而又曲折，簡單地說，“是奉化市政府在村民沒同意、國務院沒有批準的情況下，直接以‘撤村建居’的方式，將全村的集體土地全部轉為國有土地再高價出讓給開發商，這顯然是在搶奪百姓的土地。”

　　奉化市人民政府辦公室2004年5月21日發下的抄告單顯示，長汀村公開掛牌出讓的凈用地面積20.3674萬平方米(土地總面積22.9659萬平方米)，屬商住用地，總建筑面積為26.9292萬平方米，其中安置用房15.815萬平方米。

　　該地塊掛牌出讓的起始價為33722.5萬元，包括以實物形式抵沖安置用房面積總折價23722.5萬元及貸幣形式支付的10000萬元。

　　奉化市政府土地出讓程序違法，村民最終贏得官司。但在這場“民告官”的艱難博弈中，之前進入的寧波洛滋置業有限公司(知名服裝企業浙江洛滋集團直屬子公司，以下簡稱“洛滋置業”)成為第一個“被死亡”的犧牲品。

　　張召良等人告知，政府給村民的補償款是自留地每畝3萬元、水稻田每畝不足5萬元。在房屋拆遷方面，是按“拆一還一”實物補償，不要實物補償的在2005年之前是每平方米1280元折算進行貨幣補償。

　　因農村建房多數占地面積大，而補償標準偏低，加之政府違法征地，長汀村的舊村改造項目一開始就遭到眾多村民的集體抵制。地方政府遲遲不能交地的情況下，長汀村舊村改造項目進展緩慢，洛茲置業在建成一期部分安置房后不得不撤出。

　　2007年年初，興潤置業在當地政府的“邀請”下花費6億元接盤長汀村舊村改造項目。在投資近7億元建成872套安置房(彌勒一苑)后，當地政府依然未能按期交付后期土地。到目前，長汀村遷出的村民尚不足三分之一。

　　知情者稱，受近幾年房地產調控的影響，資金鏈本就吃緊的興潤置業最終被長達七年的長汀村舊村改造“持久戰”打垮。洛滋置業在2012年5月以強制清算的方式告終，興潤置業緊隨其后實將面臨“被破產”的命運。

　　債務深淵：銀行信貸及民間融資深陷其中

　　在后期房地產調控、信貸資金吃緊的情況下，興潤置業依然需要靠銀行信貸及民間融資維持項目開發。

　　葛武對記者說，沈財興父子和他父親均因長汀村舊村改造項目而深陷債務泥潭。其父之前與方亮、沈財興合作香山美邸項目，因為懂房地產操作而退股，后轉為購買長汀村改造項目店面這一保守投資方式，誰知會身陷其中。

　　葛武說，他父親現在負債總額是9000多萬元，都是找親朋好友借的，從2004年的2000多萬元開始滾動，10年來利息滾了多少他本人都說不清楚。據稱，沈財興也在外面借了很多錢，剛開始月息是1.5分、2分，后來到了4分、5分，都是在“借新還舊”，現在估計要破產了。

　　據了解，在法院對興潤置業啟動破產程序之前，除前文提到的葛建偉外，眾多債權人除到法院訴訟進行財產保全外，亦在期待政府部門能出臺一個具體的處置方案。

　　記者聯系到當地一企業負責人戴幼玉女士，戴女士于3月17日在奉化市人民法院起訴興潤置業，要求償還其100萬元本金及利息。據稱，四年前，在朋友介紹下她將這100萬元借給方亮及興潤置業，當初只說周轉一個月用于償還銀行貸款，誰知到現在都未能償還。

　　事實上，四五年前正是沈財興資金吃緊的時間段。在2010年前后，沈財興除接下長汀村改造的爛攤子外，還投入近6.6億元拍下位于奉化市蕭王廟街道泉溪江西側、彌勒大道南側210.33畝土地，每畝地價約314萬元。

　　此外，興潤置業還同時在建設位于奉化市江口街道、甬臨線江寧路段西側、江口中學北側的龍樾灣項目，該項目占地42000平方米。加上長汀村改造項目的逾20萬平方米土地，興潤置業四五年之內累計拿地約50萬平方米。

　　如按平均每畝拿地價300萬元計算，興潤置業近幾年僅土地出讓款即超過20億元。即使是興潤置業在2006年房地產高峰期獲得25億元收入，在后期房地產調控、信貸資金吃緊的情況下，興潤置業依然需要靠銀行信貸及民間融資維持項目開發。

　　沈財興四處拿地甚至高息舉債開發普通住宅及高端房地產項目緣于他對房地產市場的過度樂觀。以“興潤·桃源府邸”為例，這一項目包括雙拼及獨棟別墅共223戶，雙拼最低570萬元一套，獨棟最低2500萬元一套。

　　根據興潤置業的可行性研究報告，該項目總投資成本為13.66億元，其中土地成本6.8億元，工程成本4.37億元，期間費用3446萬元。預計銷售收入18.82億元，稅前利潤5.35億元，利潤率40%。

　　而實際情況是，因市場反映與預期相差很大，興潤置業不能及時獲得預售回籠資金，加之信貸收緊，沈財興不得不通過民間融資方式緩解資金困境。

　　記者查詢到的資料顯示，興潤置業的“融資”方式五花八門，只要能拿到錢，什么人的錢都借。只要是用于興潤置業項目，分公司的項目主管都可以用興潤置業的名義借款。這從側面印證了奉化市政府所說的興潤置業“管理混亂”的說法。

　　法院案卷資料表明，沈財興的財務危機早在2008年就已經出現。“(2011)甬象商初字第1178號”判決書顯示，因工程項目建設資金周轉所需，沈財興通過浙江沈氏建設有限公司(以下簡稱“沈氏建設”)于2008年3月3日、3月21日分別向孫永亞借款16萬元和14萬元，但在約定的還款期限內不能償還，以資金困難為由一拖再拖。

　　孫在催收無果的情況下于2011年8月向象山縣人民法院起訴，要求沈氏建設償還其本息合計432000元。不過，沈氏建設辯稱沒有收到過借款。

　　類似的借款糾紛在2009年之后頻繁出現，被告不是沈氏建設就是興潤置業。至沈氏父子出事，其債務總額累計達到35億元之巨。

　　誰善后？誰接盤？

　　興潤置業出事是因其本身經營管理不善所致，但到最后還要政府為其善后。

　　根據奉化市政府應急工作組的查證，沈氏父子名下各企業總資產約27億元，其核心資產為桃源府邸項目及長汀村改造項目。

　　記者在現場調查發現，桃源府邸項目主體建筑已基本完成，原本定于2013年年底交房，現在被推遲到2014年年底。這也是沈財興的優質資產之一，如果按興潤置業之前預測的18.82億元銷售額打六折出讓，此項目估值約11億元，已低于項目總投資成本近3億元。

　　而如果按同一地塊的其他項目投資成本及收益值測算，興潤置業在桃源府邸項目上的減值損益高達10億元。有媒體由此將興潤置業倒塌的責任歸罪于地方政府“畸形的土地財政”，并稱四年前興潤置業的拿地成本比現在同一地塊高出近60%。

　　不過，負責善后工作的奉化市政府辦副主任陳光輝并不這么認為，他說土地出讓完全是市場行為。徐猛挺亦對記者說，企業如果認為地價高可以不參與競拍，而土地如果流拍，政府部門自然會降低價格再次拍賣。

　　奉化市政府認為，興潤置業出事是因其本身經營管理不善所致，到頭來還要政府為其善后。而奉化市政府正在為如何善后犯愁，是找人接盤還是進行破產清算，各部門及有關官員意見不一。

　　找人接盤的一大難點是關于長汀村舊村改造項目的資產核算問題。以2013年掛牌的奉化長汀村東北、縣江北側一號、二號、三號地塊共計19.98萬平方米的起始價9.845億元、樓面價每平方米3519元計算，興潤置業僅土地價值已近10億元。

　　但當地政府給出的估價是，興潤置業長汀村舊村改造項目總價值約為6億元，與其2007年接盤時所付的成本相當，還不包括其后期投入的費用及可售11萬余平方米商品房的價值。

　　關于如何對興潤置業資產進行估值、如何償還債務的問題，奉化市政府應急小組及奉化市金融辦、奉化市人民檢查院均未給出明確說法。

　　因長汀村項目估值難題及長汀村民搬遷難題，目前沒有接盤者對興潤置業施予援手以避免其破產。陳光輝說，因興潤置業及各關聯公司的27億元資產與35億元債務之間存在8億元之多的差額，在沒有人接盤的情況下，對興潤置業進行破產清算或是最后的方案。

　　目前沈氏父子涉嫌非法吸收公眾存款罪的案件已移交奉化市人民檢查院。該院相關部門負責人在記者提出的“民間借貸”與“非法吸收公眾存款”的差異問題時說，“民間借貸不違法。”

　　據法律界人士介紹，如果沈氏父子最終以非法吸收公眾存款罪起訴并判刑，因涉及金額巨大，輕則被判三至四年，重則頂格至十年，并處罰金。

　　而由興潤置業所引發的樓市風險問題已引起社會各界關注。中國社科院金融市場研究員曹紅輝對此表示，從需求的角度來看，三四線城市流動性人口相對較少，產生的需求也會小于一二線城市，這樣邊際本身的需求風險就會首先爆發出來，但不會反過來引發一二線城市的萎縮。

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