房地產主業央企五年凈賺2000億

　　四萬億后的狂飆突進

　　喊了很多年，央企退出房地產的步伐依然緩慢。

　　“目前78家非主業央企何時能清退房地產業務，已并非關注的焦點，現在需要引起注意的是，房地產主業央企在市場中居于強勢地位，行業集中度也越來越高。”國務院發展研究中心一位分析人士對《華夏時報》記者表示。

　　記者根據年報數據不完全統計，2009年至2013年這5年間，主業為房地產的央企，在房地產行業賺取的凈利潤達2000多億元。

　　一位不愿具名的業內人士分析，支撐房地產央企高額利潤的，有其自身對市場的良好把控，但這些央企享有的“政策紅利”和“體制優勢”也不可忽視。

　　“‘四萬億’計劃推出后，整個市場都出現了國進民退的現象，主要表現為非主業央企對房地產業務的參與度大大加強，擠壓了民企的生存空間。這一現象發展到現在，非主業央企的原有資源大部分流入到主業央企，使得優勢資源逐漸向房地產主業央企聚合。”上述國研中心分析人士說。

　　2000億凈利潤誘惑

　　目前，距國資委[微博]明確下達“78家非房地產主業央企退房令”已有四年，距國資委[微博]最早提出央企退房則時間更久。因涉及到各方的利益調整，央企退房不但進展緩慢，就連國資委的這項政策也逐漸淡出人們的視野。

　　數據顯示，位列國資委清退名單的78家非主業央企共有房地產子公司227家，約占央企全部三級以上房地產公司數量的60%。

　　“一部分央企退出房地產之后，目前78家非主業央企涉房業務的比重有所降低，但房地產主業央企涉房部分的業務比重卻逐年上升，從房地產業務中盈利的能力也越來越強。”上述國務院發展研究中心人士表示。

　　據記者按年報數據計算，僅2013年一年，中海地產、華潤置地、保利地產[微博]、中糧地產、中航地產、華僑城等業務板塊主要為房地產領域的主業央企凈利潤就高達562億元。

　　此外，在中國中鐵、中國鐵建、中國中冶、葛洲壩、五礦集團等業務板塊也涉及房地產領域的主業央企中，房地產業務的比重也日益增加。

　　“從近幾年來看，這些房地產主業央企中房地產業務的比重一般占到30%左右，盈利所占比重甚至能占到40%。”一位了解情況的央企負責人對記者表示。按這一比例，2013年，其他房地產主業央企中涉房業務的凈利潤總和至少在140億元。也就是說，僅2013年一年，房地產主業央企在房地產業務上賺了至少700億元，這還不包括央企控股的房地產企業貢獻的凈利潤。

　　實際上，“四萬億”刺激計劃出臺后，央企、國企在房地產領域的擴張較快。記者據年報保守估算，2009年至2013年，房地產主業央企涉房部分的凈利潤至少為2000億元，其中上述幾家業務板塊主要為房地產的主業央企5年凈利潤累計超過1800億元。

　　“強大的融資能力和極低的融資成本使央企在土地市場揮金如土，2009年的‘四萬億’計劃及超過十萬億的信貸，大部分流入到央企和國企，這些企業在2010年前后制造了大量地王，進而推高房價，在市場不斷被推高的過程中，央企無疑成為最大的受益人。”上述不愿具名人士稱。

　　近幾年，房地產業整合度不斷提高，其中，房地產主業央企所占的市場份額也在繼續上升。根據2013年的房企業績，當年銷售額過千億的房企增至7家，其中有3家為央企或央企控股企業。

　　央企的“政策紅利”

　　“央企扎堆投資房地產，是受利益驅動。”國資委企業改革局原副局長周放生曾公開表示，“房地產開發利潤豐厚，能夠幫助央企做大資產規模，提高利潤，而這些又與央企負責人的考核、績效密切相關。”

　　近年，央企的考核指標深化了對經濟增加值的考核，即經核定的企業稅后凈營業利潤減去資本成本后的余額。2013年公布的新考核標準中，經濟增加值的權重提高至50%，利潤總額指標權重下降為20%，同時取消了主營收入增長率指標，相應更換為總資產周轉率。考核不達標的央企負責人，將根據考核分數扣減延期績效薪金。

　　在國有資本保值增值要求及上述考核體系下，央企的利潤率成為至關重要的指標。而做大房地產業務，則成為了央企提高利潤率的“不二法門”。房地產開發的毛利潤通常高于其他主營業務，在基建、工程、貿易、運輸等類型的央企更是如此。

　　以中國建筑為例，房地產開發業務在營業收入中占比不足10%，但其利潤占比卻接近40%。相應的，房屋建設、基礎設施建設業務等主營業務收入的毛利率水平在8%-10%，而房地產業務的毛利率超過44%。

　　中國中鐵、中國鐵建、中冶科工等央企的情形也大抵如此，工程類主營業務毛利率不足10%，但房地產業務的毛利率卻超過30%，有效地拉升了整體毛利率水平。

　　“去年以來，國資委對央企退房、拿不拿地王都沒有過明確的表態，尤其是5月份之后，對于樓市調控的表述也相對較少了。”北京一房地產央企的內部人士向記者表示，“與此同時，按照國資委的要求，從去年下半年開始，實現保增長的工作目標被排在了首位。”

　　業內分析人士陳劍波表示，這一輪房地產周期中優勝劣汰、強者恒強的趨勢越發明顯，大型央企借助得天獨厚的資源優勢，在“保增長”的大旗下，能夠獲得政策、資金等方面的傾斜，市場占有率份額將大幅提升，行業集中度加強。

　　“對于央企而言，銀行信貸、資本市場融資的路徑是通暢的，但其他主業利潤小不愿投，房地產就成為最好的出口。”陽光100集團常務副總裁范小沖稱，央企習慣于做資源導向的行業，房地產行業對土地、資金、政府關系等資源要求很高，正對其路，且利潤不菲。

　　主要做政府項目投融資的大岳咨詢總經理金永祥透露，近兩年，大量央企通過舊城改造、產業園等名義進入二三線城市。地方政府也更愿意將土地一二級聯動開發、新城建設等業務，與當地的基礎設施建設捆綁，一并與央企進行合作。

　　“央企在土地、資金等資源上享有超國民待遇，在資源配置傾向于央企的情況下，政策更應該引導央企在城市基礎設施、保障房建設上發揮更多作用，承擔更多社會責任。”上述國研中心分析人士表示。

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