長安8號

　　如果把長安8號比作一部電視劇，誰能想到它會成為一部延宕十年的巨制，并且看上去還沒有完結的跡象，它似乎將迷失在無盡的續集之中。

　　天安門以東7公里，北京CBD核心區，大望路口東南角，聳立著兩棟米黃色外立面的高層建筑，向東望去，這兩棟建筑猶如長安街威嚴和CBD繁華的休止符。這是北京最具歷史感的地產項目之一，它在十年間換了6個主人，至今還沒有完工。隨著股東的更迭，項目案名也不斷變換：從最初的耀輝國際城到擎峰閣，到長安8號，再到佳兆業廣場。(由于長安8號作為案名歷時最久，傳播最廣，下稱長安8號)

　　如今，長安8號正迎來它的關鍵時刻。按照既定的計劃節點，項目將在5月迎來竣工驗收。如果順利通過驗收，它將徹底擺脫“京城最著名爛尾樓”的帽子，華麗轉身成為北京地段最優良的豪宅項目之一。

　　然而，就在這樣的關鍵時刻，猶如過去十年爛尾魔咒的延續，它的前路或將再一次蒙上陰影。

　　長安8號的實際控制人郭英成正被麻煩纏繞，恨不得把內地所有資產都賣掉變現；項目代建方佳兆業公司瀕臨破產，自顧不暇；兩個投資人太盟基金(PAG)和生命人壽，猶如熱鍋螞蟻，為了保全自身利益，都希望在項目前途的選擇上有所作為；而正在并購重組佳兆業的融創，也不失時機地對這個項目流露出垂涎之意，戴德梁行正受邀研究一個內容驚人的方案。長安8號是否真的會放棄一部分豪宅而改作寫字樓？戴德梁行所代表的究竟是融創還是PAG？這一切，都隱藏在長安8號那高高的圍擋背后。

??? 郭英成的北京棋子

　　長安8號目前的主人叫郭英成，一位來自潮汕地區的50歲地產商人，銷售規模一度排進TOP20的上市房企佳兆業(01638.HK)的創始人。由于身涉內地官員的貪腐案，為躲避調查，郭英成從去年10月開始遠避境外，目前滯留在香港四季酒店。

　　因為郭氏的不配合，深圳地方政府用一種罕見的方式對佳兆業進行制裁——封鎖了其位于深圳的在售項目，并限制這家企業開展經營，這對佳兆業造成了致命打擊。目前，這家上市企業已陷入巨大的債務危機之中，處在破產邊緣，另一家房企融創中國(01918.HK)正試圖收購它。

　　郭英成的家族公司于2013年7月從香港金利豐集團手中接過長安8號項目，彼時，金利豐集團從奧園手中取得該項目的所有權不足一年。常年居住在香港的郭英成，與金利豐集團的主人——香港著名女富豪朱李月華多有交集，他們的名字常見于香港各種名流圈的活動中。

　　郭英成的收購并非由佳兆業出面，而是由其家族公司在北京耀輝置業有限公司(下稱耀輝置業)的境外股東結構中進行，所以這筆收購的細節沒有被佳兆業披露。有媒體曾披露稱，郭氏收購長安8號的總代價為60億元。

　　界面新聞記者發現，項目公司耀輝置業在2013年7月更換了董事會成員，金利豐集團相關成員全部退出，代之以原學東、麥偉良、胡南洋、李桂妮、賴大目等人。他們都是郭氏家族企業成員，真實身份為郭英成的助理、會計、司機。在收購完成之后，在郭英成的安排下，佳兆業與耀輝置業簽署協議，以“代管代建”的方式介入長安8號的開發。

　　幫助大股東代建長安8號，被認為是佳兆業打開北京市場的前哨之戰。佳兆業介入之后，與北京高端住宅代理機構亞豪簽訂代理協議，試圖在北京豪宅市場一戰成名。然而，當時的郭英成絕不會預料到，一年之后將有厄運降臨到他的頭上。

　　佳兆業發軔于深圳，以擅長舊城改造聞名，同時對處置爛尾樓也頗有心得——此前，收購并盤活廣州著名爛尾樓中誠廣場，是佳兆業的一大杰作。

??? 再度不確定的命運

　　如今，項目實際控制人郭英成滯留境外，代建方佳兆業在半年間快速跌落至破產邊緣，長安8號的前路再度蒙上陰影。接近該項目的人士對界面新聞透露，因為郭英成和佳兆業的處境，長安8號的工程進度已經嚴重滯緩。

　　去年12月，項目一位營銷負責人對界面新聞表示，該項目將在羊年春節前開放樣板間，并于今年上半年入市。此前，長安8號曾取得過預售證，但已過期，新的操盤者打算以現房入市。

　　不過，該營銷負責人顯然對佳兆業境況的估計過于樂觀了。長安8號的樣板間未能如約推出，開盤時間也推遲到今年下半年，但也不能確保。“只有一點我可以保證，項目工程并沒有停。”該營銷負責人強調。

　　羊年春節前，長安8號項目四周，印有“佳兆業廣場”字樣的圍擋宣傳海報被全部撤下，高高的圍擋墻面變成一片空白，隱約顯露出此前案名“長安8號”留下的痕跡。當時，市場人士對此的解讀是，佳兆業將撤出該項目，項目或將繼續爛尾。不過，上述營銷負責人對界面新聞澄清說，他們只是打算對圍擋畫面進行更換。

　　然而，3個月過去了，并沒有新的圍擋畫面出現。4月中旬，界面新聞記者曾試圖進入工地現場一探究竟，但在距離工地大門還有五六米時，門口保安就已經做好了攔截的姿勢。鮮有人知道這高高的圍擋后面正在進行什么，從外部望進去，里面有人在施工，但工人寥寥。

　　施工方中建一局的一位工作人員向界面新聞透露，項目整體結構和外部裝修工程已經接近尾聲，屬于中建的那部分工作已經差不多做完了，現在項目正進行建筑內部的一些安裝和裝飾工作，以及總平和園林綠化方面的工作，“5月是竣工驗收的節點，但是否能具備驗收條件還存在疑問，”這位中建人士表示。

　　從項目代理機構亞豪得到的最新消息是，他們從2014年初正式介入后，“其實什么都沒來得及做”，營銷線的工作處在停滯的狀態。鑒于佳兆業目前的狀況，也不知何時啟動入市前的準備工作。

　　“無論佳兆業的重組結果如何，佳兆業團隊都很難陪長安8號走到最后。”一位接近佳兆業的知情人士對界面新聞表示。在他看來，如果佳兆業易主，還有什么理由繼續幫郭氏家族代建這個項目呢？而從郭英成角度看，他作為這個項目股東的身份，恐怕也已進入倒計時。“如果郭英成不再是長安8號的擁有者，又有什么理由讓佳兆業繼續操盤呢？”

　　印有“佳兆業”字樣的宣傳廣告，恐怕再也不會出現在長安8號的圍擋畫面上了。

　　目前，麻煩纏身的郭英成正在拋售內地各處資產，徹底退出內地的跡象十分明顯。除了出售佳兆業股份之外，他還在清算家族各種平臺公司，包括出售在去年中旬秘密控制的一家信托公司，以及清倉所持有的天健集團股票等等。在此背景下，郭英成與長安8號，恐將很快迎來緣盡的一刻。

??? 焦慮的投資人

　　郭英成拿下長安8號，并非靠一己之力。郭英成最親密的合作伙伴生命人壽，以及一家國際私募巨頭太盟基金(下稱PAG)，都對郭氏接手這個項目提供了實質的財力支持。

　　接近佳兆業的一位知情人士向界面新聞透露，生命人壽對長安8號項目提供了一筆數額不少的貸款。界面新聞記者未能獲知這筆貸款的具體數額，但在郭英成陷入麻煩之后，生命人壽對收回這筆投資的前景感到焦慮。

　　生命人壽同時是佳兆業的第二大股東，在郭英成陷入麻煩時，它高價接手了郭氏家族大筆股份，目前持有佳兆業股份已達29.96%，逼近要約收購線。按佳兆業目前的股價計算，生命人壽這次接盤浮虧嚴重。

　　這不是生命人壽第一次向郭英成施予援手，在佳兆業危機爆發前，生命人壽曾作為有限合伙人對佳兆業旗下的地產私募基金提供資金支持，累計認繳了120億元的基金份額。在郭英成陷入麻煩之后，生命人壽接盤了屬于郭氏的國民信托、惠州某旅游度假項目等多項資產。

　　盡管如此，郭英成似乎仍然非常缺錢。10天前，他賣掉了自己位于香港貝沙灣的豪宅，套現9280萬港元(約合7424.93萬元人民幣)，香港當地媒體報道稱，這筆交易屬于虧本甩賣。界面新聞未能獲知郭英成急于套現的目的，不過，在佳兆業之外還有大筆的個人債務，是這位困頓中的富豪不小壓力的來源之一。

　　在長安8號中，還隱藏著一家極具實力的國際私募巨頭——PAG。界面新聞獲得的一份資料顯示，PAG于2013年9月進入長安8號項目，由于交易是在項目注冊于BVI的一家股東公司層面進行，界面新聞未能獲知PAG投資的數額。

　　PAG在耀輝置業位于香港的股東公司——世紀協潤投資有限公司中派駐了兩名董事，這顯示出，PAG在長安8號的投資屬于股權型的投資。這兩名派駐的董事分別為許云輝和劉湛云，均為PAG位于香港的高管，其中，許云輝還有一個較易識別的身份——他是綠城的獨立董事。

　　PAG成立于2002年，是亞洲最大的多元化投資管理集團之一，旗下管理的資產總額逾110億美元，涵蓋私人股權投資、房地產及絕對回報策略。其官網顯示，PAG已經投資超過500個房地產項目，投資總額超過170億美元，它旗下有多支地產私募基金，其中一支已在倫敦交易所上市。界面新聞未能查詢到具體是哪一支基金投資了長安8號，對于記者的詢問，PAG香港總部發言人及劉湛云本人都選擇沉默。

　　國際私募基金一般都要求較高的收益率，目前引進PAG時間已長達一年半，長安8號尚沒有任何收益，“請神容易送神難”，郭英成要如何滿足國際資本的胃口呢？如果郭英成對長安8號的未來缺乏支配力，這個項目的命運，或將由債權人生命人壽和PAG重新決定。

??? 融創有何企圖？

　　對于長安8號，正在并購佳兆業的融創似乎也有所企圖。界面新聞獲知，在介入佳兆業重組后，融創曾與戴德梁行合作，打算給長安8號制定一個新的方案。

　　今年3月以來，融創董事長孫宏斌一度率領并購團隊入駐佳兆業總部。在要約收購佳兆業股份外，融創還對佳兆業位于上海的4個項目表現出濃厚興趣，并提出了協議收購，這與融創深耕長三角區域的戰略相符。除此之外，鮮有人知道的是，孫宏斌對北京的長安8號也悄悄地展開了動作。

　　戴德梁行是國際五大代理行之一，專注于商業和寫字樓市場的代理與顧問咨詢服務。一個有趣的細節是，股權投資了長安8號的PAG，同時也是戴德梁行的股東之一，在長安8號中，戴德梁行的身份顯然十分微妙。界面新聞記者未能獲知戴德梁行介入長安8號是否有來自PAG的授意，但從表面看，它只是作為融創的乙方參與項目。戴德梁行的一位高層回復界面新聞稱，“不對進行中的事情置評。”

　　據上述知情人士透露，融創和戴德梁行就長安8號研究出了一個驚人的方案。這個70年產權的住宅兼容商業項目，可能會顛覆此前的規劃定位，減少住宅和公寓產品，加大寫字樓在項目中的比重。“新方案會以寫字樓為主，甚至還研究了推出住宅產權寫字樓的可能性。”該知情人士稱。戴德梁行負責對后期入市后寫字樓的持有出租或者整體出售提供解決方案。

　　在佳兆業此前的定位中，項目緊鄰長安街的北樓，將定位為國際奢侈品商業中心，產品形態為“商業+公寓式酒店+會所+寫字樓”，而有著曲面外觀的南樓，則定位頂級酒店式公寓。

　　如果融創順利收購了佳兆業，按照依然有效的協議，融創會成為長安8號最終的代建方，但是，“融創對長安8號的介入，已經超出了代管代建的范疇，更像是為接手這個項目在做準備。”上述知情人士稱，“融創在這個項目有自己的想法，如果最后融創在股權層面接手了長安8號，也不必感到意外。”

　　融創方面并未對界面新聞記者就長安8號的詢問置評。

　　一個耐人尋味的細節是，中國知名并購重組專家、曾經擔任過奧園董事局副主席的武捷思，在奧園接手長安8號后，曾深度參與該項目的運作。如今，他在融創并購重組佳兆業的行動中扮演重要角色，無意中，再度與長安8號發生了關聯。商業世界總是充滿奇妙的因果，武捷思對長安8號的了解，或許也有助于孫宏斌對長安8號的價值判斷。

　　不過，融創對長安8號的青睞，也受制于各種不確定性的條件和局勢。“佳兆業的局勢變化太快，孫宏斌跟郭英成之間的關系也很微妙，不清楚未來會有怎樣的走向。”戴德梁行一位內部人士表示，“我們也很擔心，到頭來應該去問誰要錢呢？”

??? 附文——

??? 長安8號十年魔咒回顧：

　　十年間，長安8號變換了6次主人，更換了4次案名，并數度停工。這個命運坎坷的項目，仿佛籠罩在一個魔咒之下，各路股東的進進出出，均能踩上房地產市場上漲行情而獲得不菲的投資回報，但沒有哪一個操盤者能順利地把項目開發完成。

　　2004年，土地出讓還未強制實行招拍掛之時，在北京地產圈頗為低調神秘的富豪——王府世紀的控制人王志才通過與政府協商，拿下長安街沿線最后一塊擁有70年產權的地塊，并將項目定名為“耀輝國際城”。百度百科顯示，王志才是著名影星，“晴格格”扮演者王艷的老公。

　　同在2004年，天鴻寶業以3100萬元收購了項目62%的股權，成為項目公司耀輝置業的大股東。2007年8月，北京首開集團注資天鴻寶業，成為“耀輝國際城”的實際控制人。不過由于缺乏開發高端住宅的經驗，半年后，首開將股份全部轉讓給香港世紀協潤，項目改名為“擎峰閣”。

　　由于資金緊張，世紀協潤找來奧園展開合作，2009年9月，奧園收購世紀協潤41.33%股份，間接擁有“擎峰閣”控股權，并將項目正式改名為“長安8號”。

　　然而，從2009年到2012年初，奧園接手長安8號近3年時間里，一直未與世紀協潤達成一致，項目銷售也頻頻遇阻。2012年3月，奧園出售長安8號51%的股權給香港金利豐集團，長安8號迎來第五任主人。不過，金利豐接手后一直沒進行任何開發，直到被郭英成全盤接手，佳兆業介入操盤。

　　每迎來一個新股東，長安8號的股權背景就愈加復雜，也為操盤者的開發不斷增添著難度。加之所欠銀行貸款、股東借款、工程欠款以及各路供貨商欠款，項目在各式股東和債權人的糾纏中漸漸迷失方向。

　　如果不是飛來橫禍，郭英成及其佳兆業，本有可能成為這個魔咒的終結者。在佳兆業介入的時間里，長安8號經過多方處置，漸趨明朗，入市在即，但這一切在佳兆業危機深度發酵之后，出現一個大大的問號。

　　在目前耀輝置業的股東結構中，王府世紀仍然擁有3.17%的少數股權。不過，這部份股權似乎并不享受實際權益。在接受界面新聞記者的問詢時，王府世紀公司辦公室一位工作人員表示：“你去找佳兆業吧，他們才是這個項目的擁有者。”

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