房地產再臨流動性盛宴

　　信貸資產證券化正在成為穩定住房消費的有力手段和工具。繼棚戶區改造及其貨幣化補償成為信貸資產證券化置換出信貸額度的首要用途后，住房公積金信貸資產的證券化，已經被監管層提上議事日程。

　　作為住房公積金主管部門的住房和城鄉建設部(下稱“住建部”)，已經開始和中國人民銀行[微博]總行商討、研究住房公積金信貸資產證券化的有關問題。住建部數據顯示，2015年前三季度，住房公積金貸款總額超7000億元人民幣 。

　　住房公積金已經被監管層定性為“一頭連著經濟、一頭連著民生”的重要穩定住房消費手段。在監管層多次對住房公積金使用施壓后，截至2015年10月，住房公積金余額已經同比下降逾2000億元。

　　再行“證券化”

　　“部里面確實在做推行住房公積金信貸資產證券化的工作，時間上現在還沒有最后具體的說法，但大的方向已經定了，這是未來一段時間重點要開展的工作。”10月28日中午，一位不愿具名的住建部內部人士向《中國經營報》記者證實，住房公積金信貸資產證券化的有關工作，正在進行當中。

　　所謂信貸資產證券化是指，將原本不流通的金融資產轉換成為可流通資本市場證券的過程。從廣義上講，是指以信貸資產作為基礎資產的證券化，包括住房抵押貸款、汽車貸款、消費信貸、信用卡賬款、企業貸款等信貸資產的證券化。

　　作為手段和金融工具，資產證券化已經多次出現在穩定住房消費領域。在住建部要求棚戶區改造以貨幣化補償為主后，國務院已經確定，在新增2000億元信貸資產證券化試點所置換出的信貸額度中，將棚戶區改造及貨幣化安置列為首要投向，國家開發銀行已經發行了相關資產證券化產品，獲得市場認可。

　　在這樣的背景下，住房公積金貸款的資產證券化嘗試，被提上議事日程。記者了解到，作為住房公積金主管部門的住建部，已經開始和人民銀行[微博]總行商議住房公積金貸款資產證券化的有關事宜。不過，截至本報記者發稿，還尚未有具體的工作時間表。

　　多位住房和城鄉建設系統內部人士均向本報記者表示，對于通過住房公積金信貸資產證券置換出信貸額度，用于棚戶區改造和穩定住房消費，其大的政策方向在更高的決策層面已經沒有異議。目前主要的問題是，與資產證券化有關的路徑和技術問題。

　　余額減逾2000億元

　　自2015年兩會開始，穩定住房消費即已成為房地產政策的主基調。在如是背景下，住房公積金即成為落實穩定住房消費政策取向的主要手段之一。住建部、人民銀行總行多次聯合下發文件，要求提高住房公積金貸款額度上限，提升住房公積金使用效率。

　　效率問題的核心在于住房公積金貸款使用效率較低。住建部、人民銀行總行的統計數據顯示，截至2014年底，全年發放個人住房貸款222.51萬筆共6593.02億元，分別比上年減少13.14%、14.18%；全年回收個人住房貸款2786.90億元，比上年增長12.16%；全年個人住房貸款新增余額3806.12億元。

　　對于這種情況，中央政府有關主管部門曾在內部系統會議上對此表示不滿。一位主管部門高級領導曾批評：“目前情況非常嚴重，公積金賬上余額不僅沒有下降，反而比去年底多了1500億元，1.1萬億元放著不花，為什么呢？”

　　在這樣的背景下，一系列提升住房公積金使用效率、提高貸款使用量的政策相繼出臺。同時，作為住房公積金主管部門，住建部多次向地方政府施壓，要求改進住房公積金貸款流程、提高使用效率。

　　根據住建部最新的統計數據顯示，2015年前三個季度，新發放住房公積金個人住房貸款7585億元，比去年全年發放額還多991億元；個貸率從68.9%提高到76.1%；結余資金從1.1萬億元減少到9600億元。

　　“所以，如果通過住房公積金貸款證券化的方式，置換出更多的信貸額度，將這些置換出的信貸額度，再投入穩定住房消費、促進民生和居住條件改善的領域，實際上是更大的發揮住房公積金在穩定住房消費領域的作用，也讓住房公積金惠及更多普通群眾。”一位接近住建部的權威專家表示。

　　存在流動性“矛盾”

　　記者了解到，如果不出意外，個人住房公積金貸款信貸資產證券化一旦正式成行，其置換出的信貸額度，有望優先用于穩定住房消費、改善民生和住房條件領域。在此之前的信貸資產證券化試點置換出的信貸額度，都將棚戶區改造及貨幣化安置列為優先投向。

　　住建部副部長王寧在住房公積金管理工作座談會上表示，我國經濟運行總體平穩，但下行壓力仍然較大，穩增長仍是關系全局的重要任務。住房公積金一頭連著經濟，一頭連著民生，必須勇挑重任，爭取更大作為。他強調，今年還剩下不到3個月的時間，各地區要再加一把勁，把釋放結余資金等工作收好官。

　　在住房公積金貸款信貸資產證券化工作提上議事日程的背景下，部分地方也在一定程度上存在住房公積金的流動性問題。一位地方住房和城鄉建設系統官員向記者表示，在一次內部系統會上，住建部一位高級領導曾指出了這個問題。

　　這位高級領導表示，當前，結余資金總量大和部分城市流動性緊張的矛盾并存。著力破解這兩大矛盾，關鍵是解決好觀念落后、體制不順和能力不足問題。特別是在觀念上解決怕出風險、怕丟資源、怕添負擔的“三怕”問題。

　　2015年以來，浙江、北京等多地均調整了住房公積金的有關調支取政策，增加了連續繳存年限、賬戶余額額度等硬性要求。這些新增要求被媒體解讀為地方公積金貸款額度緊張，而限制住房公積金提取的門檻。

　　“信貸資產證券化與部分地方的流動問題，應該說沒有必然的因果關聯，從當前的情況看，住房公積金面臨的問題，還是余額過大和使用不足等問題。”前述權威專家向記者表示。

　　記者了解到，與住房公積金貸款信貸資產證券化同步，住建部還部署了包括多項優化住房公積金使用的工作，相關工作將在今年最后三個月中陸續落實。

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