作為今年經(jīng)濟社會發(fā)展的主要任務(wù)之一，去庫存正面臨著政策收效甚微、樓市分化加劇等多重壓力。國土部近日印發(fā)《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》（以下簡稱《綱要》），《綱要》指出，要在住房供求關(guān)系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模；對房地產(chǎn)庫存較高的城市，則要減少直至停止住房用地供應(yīng)。這一舉措無疑從源頭上遏制了部分城市持續(xù)增加庫存的風險，但扼住源頭僅是第一步，刺激購買需求、轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)用地用途也被視為是去庫存的“良藥”。

　　多個城市去庫存周期超兩年

　　相比較一線城市以及部分二線城市需要通過政策來給樓市降溫，三四線城市面臨的則是“有房賣不出”的尷尬。

　　某研究院曾對包括北京、上海、杭州、武漢、溫州等在內(nèi)的35個城市進行庫存量監(jiān)測，數(shù)據(jù)顯示，廣東茂名、廣西北海、山東的濟寧和煙臺等城市的庫存量確實居高不下。比如北海、煙臺等城市的庫存消化周期都在兩年以上，北海甚至高達34個月。

　　但高庫存絕不只是三四線城市的難題。一份全國30個城市房地產(chǎn)庫存排行數(shù)據(jù)顯示，在30個城市中，有19個城市商品房庫存高于合理水平，半數(shù)城市樓市庫存去化周期超過一年。其中，太原以60個月的去庫存周期高居榜首，換句話說，太原需要用五年才能完全消化掉現(xiàn)有的庫存。此外，呼和浩特、大連、煙臺、哈爾濱、沈陽等城市的去庫存周期也都超過兩年。

　　曾有數(shù)據(jù)顯示，截至2月末，全國商品房待售面積已增加至7.39億平方米，增速達到15.7%。但一方面是總體庫存量高居不下，另一方面，房屋新開工面積及竣工面積也隨之水漲船高。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月，住宅新開工面積10811萬平方米，增長9.7%。而房屋竣工面積則為13942萬平方米，同比增長28.9%。

　　對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，去庫存不僅僅需要增加市場購買需求，更需要減少供應(yīng)，不能出現(xiàn)“去庫存是為了增庫存”的現(xiàn)象。“而從政策預(yù)期看，減少庫存過高城市的土地供應(yīng)有利于從供應(yīng)角度降低庫存增量，也有利于逐漸降低地方政府對房地產(chǎn)的依賴，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)。”張大偉說。

　　政策收效甚微 壓力有增無減

　　實際上，為了打好去庫存的戰(zhàn)役，中央及各地已經(jīng)在政策方面予以了相當程度的傾斜，降低首付、放寬信貸、活用公積金杠桿、降低稅費等政策于近期頻頻出臺。

　　2月2日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布通知稱，在不實施限購措施的城市，居民首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例由25%降至20%。2月17日，三部委再發(fā)文上調(diào)公積金存款利率。緊隨其后的19日，財政部、國稅總局及住建部又出臺房產(chǎn)交易契稅和營業(yè)稅優(yōu)惠政策，對房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)進行成本減免。

　　各地方也根據(jù)中央政策而制定了一系列適合本地的去庫存政策。沈陽就在日前發(fā)布了俗稱“沈22條”的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見（試行）》，具體包括對個人購買住房市區(qū)兩級給予獎勵政策；降低二手住房交易稅費；鼓勵農(nóng)民進城買房居住；支持畢業(yè)生及在校生購房；土地供應(yīng)減半等22項房產(chǎn)新政。

　　海口同樣也出臺了調(diào)控意見，要求調(diào)整好房地產(chǎn)供需關(guān)系，控制庫存增長，同時提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例等等。

　　但在業(yè)內(nèi)人士看來，如今的市場反應(yīng)與政策初衷之間出現(xiàn)了背離，本就是庫存“重災(zāi)區(qū)”的三四線城市因為土地供應(yīng)過剩、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱等原因，去庫存壓力更是有增無減。

　　去庫存“治本”尚需刺激需求

　　面對如今各地高居不下的庫存壓力，業(yè)內(nèi)認為，限制土地供應(yīng)僅是第一步，各地政府應(yīng)有打“持久戰(zhàn)”的準備，沒有一蹴而就的“藥方”，去庫存還需長短結(jié)合，因城因時施策。

　　在偉業(yè)我愛我家集團品牌中心總監(jiān)孔丹看來，目前三四線城市去庫存面臨的最大難題是需求不足。“由于人口持續(xù)流向外地，導致當?shù)厝狈?yīng)有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和配套設(shè)施，也難有消化大批商品房庫存的能力。”孔丹說。

　　而在另一位地產(chǎn)專家看來，新型城鎮(zhèn)化是去庫存所要把握住的機會之一。“房企需要進行復(fù)合型開發(fā)，比如著重商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、文化旅游等項目，解決市民養(yǎng)老、教育、公共服務(wù)需求，這樣才能聚集人口，盤活樓市。”該專家表示。

　　除此之外，業(yè)內(nèi)還有分析認為，一些未開工建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)用地也可以轉(zhuǎn)變土地用途。此前，湖南省政府就曾發(fā)文表示，“對于已取得用地但未開工的房地產(chǎn)用地，可以用于新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)”。蘭州市也曾表示，可以將未開工建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)用地轉(zhuǎn)為棚戶區(qū)改造、危房改造和保障性住房項目等。（肖瑋南淄博）