對于國內樓市來說，最近無疑經歷了一次“大震動”：國慶前后，共計20多城先后發布新的樓市調控政策。業內人士分析，這是新一輪調控收緊的開始，預計這股調控浪潮或將繼續，“銀十”成交量或將下滑，樓市也已迎來政策拐點。但值得注意的是，趁機鉆空子的也大有人在，一些地方規避限購等亂象猶存，假離婚、補社保或個稅的灰色產業鏈已有“重出江湖”的苗頭。

　　限購限貸成調控核心內容

　　記者梳理發現，近期各地出臺的樓市調控政策中，限購限貸成為核心內容。

　　在本輪出臺調控新政的城市中，基本都涉及重啟或擴大限購，其中合肥、南京限購政策比較嚴格，本地戶籍禁購第三套新房（限主力成交區域）；蘇州涉及的行政范圍最大，下轄的吳江區、昆山市、太倉市也納入了限購范圍。

　　限貸則是另一重點。多地的調控政策中，常見政策為提升二套房首付至四成或五成。其中，蘇州力度較大，不但第三套禁貸，二套房首付（貸款未結清）也提升到了八成；北京則進一步擴大了二套房認定范圍。

　　廈門大學管理學教授戴亦一認為，從某種程度上說，這一輪市場的瘋狂跟高杠桿效應密不可分。多地限購、土地政策以及限貸政策都是從供需兩端去杠桿的典型措施。

　　業內分析認為，目前出臺政策的主要以二線城市為主，而且基本都是前期房價漲幅較高的城市。“預計后續還將有更多城市升級樓市調控政策。”中原地產首席分析師張大偉認為，這一輪限購政策，對外地戶籍的購房資格和信貸資格開始收緊，意味著房價的調控從過去的一線全面蔓延到二線城市。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，各地選擇“十一”長假密集出臺政策，希望政策被市場積極吸收，不被過度地解讀。如果各地政策出臺的時間點不緊湊，會使得部分未出政策的城市面臨更大的壓力，即防范部分炒房需求從政策收緊城市轉移到政策未收緊城市。

　　成交量下滑 規避限購亂象仍存

　　限購重拳之下，多地樓市成交量下滑。根據南京網上房地產數據顯示，截至10月7日20點，商品房認購84套，成交142套。在平時，單日認購量在300套到500套之間。

　　10月3日，蘇州限購加碼，10月5日至7日蘇州商品房成交量分別為95套、44套、28套，均不足百套。而在限購限貸政策前一段時間，蘇州樓市日均成交量曾高達上千套。

　　在廈門限購“升級”前，廈門一手住宅成交數據就已經出現“一路下探”的趨勢。在限購政策“升級”前的10月1日至4日，其一手住宅日成交量在個位數徘徊，3日甚至出現一手住宅“零成交”。在限購“升級”后的6日，廈門一手住宅日成交量達到14套的國慶長假“高峰”，比以往降幅明顯。

　　福州一家中介負責人告訴記者，如今投資客不搶房，改善客群又要開始觀望了，部分新盤的客戶流失量超過一半。

　　在限購方面，一線城市抬高社保繳稅等門檻為5年，并限定本市戶籍成年單身人士（含離異）限購一套。二線城市中，南京也限戶籍單身限購一套。蘇州、合肥、福州、南昌等多地對非本地戶籍購買首套房提出社保或繳稅年限均為一年，廈門調控加碼后由一年升為兩年。

　　業內人士指出，一些城市規定戶籍單身限購1套，堵住了通過假離婚獲得購房資格的政策漏洞，但對社保或繳稅年限要求不高的其他城市，仍存在著規避限購的漏洞。

　　一些地方，假離婚、補社保或個稅的灰色產業鏈已有“重出江湖”的苗頭。福州首開融僑尚東區樓盤的一位阮姓置業顧問說，“福州限購力度溫和，比如限外這一條，只要確定買房，我們可以找關系幫助郊區縣的客戶把戶口掛到福州人才市場，就屬于市區戶口，具有購房資格。”

　　廈門一家大型房產中介的店長告訴記者：“假離婚、補稅等規避手段我們都有操作經驗。”該店長說，以補交社保為例，只需要通過一些中介人員幫助找到一家單位，雙方簽署期限提前一兩年的勞動合同，證明購房者為員工，以補交社保；取得社保證明后，簽署解聘協議，證明雙方已解除勞動關系。“整個過程中，除了要繳納相應的社保費用，中介的服務費一般是1萬左右。”

　　在南京，記者連日接到多個樓盤和中介門店的電話，其中兩家中介機構表示可以收取手續費代辦相關證明材料。記者從業內了解到，當前中介機構和部分樓盤銷售可以通過擔保公司為購房者制造虛假證明，外地戶籍需要花費2萬元左右，可以獲得在本地繳納社保的虛假證明，而直接開具虛假購房證明的費用則被叫到了10萬元。

　　專家稱樓市已迎來政策拐點

　　戴亦一說，這次調控體現了壓一線、穩二線、活三線的思路，屬于有保有壓，和幾年前的調控相比頗為不同。20城如此“輕重有序”的樓市調控節奏，淋漓盡致地演繹了什么叫做“因城施策”。既給不同城市間觀察“限購療效”留下了眾多“觀察窗口”，又給一些城市留下繼續從嚴調控的“施展空間”。

　　嚴躍進認為，中國樓市政策的拐點已在今年第四季度正式開啟，而市場拐點會在明年，2017年第二季度部分城市或有“量價齊跌”的現象出現。但必須認識到，此類市場拐點是周期性的，而非實質性的下跌。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，本輪調控政策在今年10月初集中發布，北京、深圳、蘇州、南京、廈門、合肥等城市較為嚴厲，市場率先調整極有可能會從上述城市開始。按照房地產周期判斷來看，6－8個月之后也就是2017年年中開始，伴隨著供應量的增加，預計明年上半年市場去化周期會進一步回升至12個月以上，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤以及“地王”頻出的板塊極有可能率先降價。

　　業內分析指出，預期土地市場熱度將有所下降。受限購政策的影響，開發商將重新評估市場，改變以往對市場的樂觀預期，拿地回歸理性，短期內將對土地市場起到降溫作用。福建一家上市房企的投資部負責人說，今年上半年，公司在幾個二線城市拿到“地王”，原本項目打算2017年入市，“現在伴隨著國內多地接連出臺樓市調控政策，調控政策持續加碼，預計今年拿到的這些項目很難通過房價上漲獲得收益，甚至會出現虧損。這無疑加大了公司的資金風險。”

　　一些專家建議，對于熱點城市，政府應切實增加住房用地供應，穩定市場預期。并完善相應的基礎設施配套，吸納市場需求，是緩解供需矛盾、平抑市場價格的長遠之道。

??? 記者 楊紹功 董建國

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