有分析師預計，四季度滬深兩市或現地產股賣殼潮

　　截至10月24日，據Wind資訊統計數據顯示，按照申銀萬國行業分類，滬深兩市共計60家上市房企披露2016年三季報業績預告，剔除數據公布不全的9家房企后，37家盈利，占比超過一半。值得一提的是，在上述60家房企中，16家扭虧，占比為26%；18家虧損，占比為30%。

　　上海易居房地產研究院研究員嚴躍進向《證券日報》記者表示，隨著北京“930”新政出臺，全國已有20多個城市出臺從嚴性調控政策，因此前三季部分房企盈利、銷售業績較好，但四季度市場銷售狀況將明顯下滑，部分房企將會減緩開盤節奏，而前三季度搶收業績不佳的房企可能會降價促銷。

　　另有業內分析師向本報記者表示，進入四季度后，上市公司保殼、買殼動作將加劇，土地投資回報率走低后，有土地的開發商難以通過開發銷售來賺錢，其將會把殼資產賣給標桿房企，屆時，滬深兩市或出現地產股賣殼潮。

　　三成房企預虧

　　從預告凈利潤變動幅度來看，在上述已有數據的54家上市房企中，32家呈現上行趨勢，剩余22家凈利潤出現同比下滑。而在已發布預告的60家房企中，三成虧損，七成盈利。

　　從預告凈利潤下限來看，截至2016年9月底，17家房企歸屬于母公司股東的凈利潤超過1億元，占比28%。

　　值得一提的是，大型房企盈利能力仍較強，凈利潤超過10億元的目前有3家；招商蛇口前三季度凈利潤預計在55億元—57億元之間，目前暫列首位；榮盛發展凈利潤預計18.42億元-21.77億元，暫列第二位；濱江集團預計以8.2億元-10.2億元位列第三位。

　　嚴躍進向本報記者表示，以地產為核心業務的企業有較好的盈利表現，這與前三季度房地產行業銷售業績上行有關，尤其房價上漲后帶動營收和盈利水平有所提高。不過，對于轉型或重組中的企業來說，由于原本其項目布局就未跟得上市場節奏，加之轉型業務未貢獻利潤，所以盈利能力不升反降，甚至虧損。

　　另外，有業內人士認為，去年以來，不但房地產市場回暖，銷售價格上漲，上市房企更是大量發行公司債，其融資成本相對較低，企業財務費用相對降低，尤其今年在售項目多是近三年所拿地塊，與現在土地市場拍出的高成本地塊相比，一旦價格有所提升，反映到毛利率水平上，就會呈現上升趨勢。

　　另外，不可忽視的是，《證券日報》記者注意到，有16家房企扭虧，占比高達近20%。

　　個別房企靠賣股票扭虧

　　據Wind數據顯示，三季報預告凈利潤變動幅度排在首位的是華聯控股，其以同比上漲27060%的業績扭虧，從凈利潤虧損直至凈利潤一躍至4.5億元-5.5億元之間。

　　然而，華聯控股的盈利并非房地產項目銷售取得。

　　公開資料顯示，華聯控股所持有的房地產項目多位于深圳和杭州，且存量土地是早期取得，成本較低。目前公司除了華聯工業園A區和B區兩個城市更新項目，沒有更多的土地儲備，預計華聯工業園A區和B區項目可在5年內開發完畢。

　　不過，今年前三季度，公司在售房地產項目在報告期內屬于預售，尚未達到結轉收入的條件。而其數億元的盈利則來自股權投資。

　　據記者翻閱其公告獲悉，2016年上半年，華聯控股通過大宗交易方式減持神州長城部分股份，處置長期股權投資產生的投資收益約5.89億元。減持后，公司目前仍持有神州長城A股約1.15億股，占其總股本的6.79%。此外，華聯控股計劃在2016年12月31日之前通過大宗交易的方式繼續減持數量不超過2736萬股神州長城股份。

　　而對于給出扭虧的三季報盈利預告，華聯控股表示，公司計劃在報告期內出售部分神州長城股票，預期公司取得的投資收益將較上年同期有大幅度上升。

　　另外一個扭虧企業代表世紀星源則正處在業務轉型過程中，今年前三季度，紀星源凈利潤預計將在1.28億元-1.29億元之間。

　　對于業績變動原因，世紀星源表示，因收購“博世華”的重大資產重組業務于2015年12月完成，本期新增合并“博世華”；同時，原預計2015年度內有關“中環陽光星苑”投資管理項目可以獲得不低于房地產項目平均利潤水平的收益，因履約進度推遲至2016年上半年度內實現。此外，公司在中報中提出要實現業務轉型，集中打造在新型清潔技術的工程服務、環保的基礎設施經營、新能源有效使用領域中具有核心競爭力的主營業務。

　　值得關注的是，雖然想盡辦法扭虧為盈，但10月初20多個城市頻發的調控政策仍將帶來房地產行業的下行周期，鑒于此，市場普遍認為，今年四季度，房企銷售將承壓。

　　四季度銷售承壓

　　10月份進入中下旬以來，56個城市整體一、二手房環比雙雙下降，但一線城市的一手房成交仍小幅上升，北京甚至漲逾1.45倍；深圳在此輪930政策調控力度最強，但目前對成交的影響尚不明顯。此外，受調控力度較小的二線以及并無調控的三線，成交量下降幅度更大，可見市場對行業下行的預期更敏感。

　　據交銀國際對中國房地產二線城市考察報告顯示，在南京，根據當地項目（南京青龍山國際生態新城）工作人員估計，9月份一半以上的買家是非本地家庭或非住在項目同一個地區的南京家庭。雖然9月下旬南京收緊政策并沒有太大影響市場情緒，進一步收緊二套房首付比例至高達80%確實打擊了投資需求。中國金茂亦將其即將推出項目的認籌費從9月份的人民幣50萬元下調到只有人民幣20萬元。

　　因此，交銀國際分析師謝騏聰認為，南京嚴格的二套房首付要求，將會對投資需求和改善性需求產生相當的影響。由于缺乏可銷售的資源和銷售目標已大致完成，開發商沒有迫切需要降低均價，但認為明年將不會如2016年般容易，其挑戰來自最新政策帶來的市場情緒影響、均價增長放緩和銷量下降。

　　謝騏聰還表示，投資需求正溢出至非核心城市，比如南京等城市非常嚴格的房貸政策（二套房的首付比例高達70%-80%）將驅走一些投資需求，并溢流到附近沒有緊縮政策的城市。

　　在投資需求轉變后，非核心二線城市和三線城市的需求可能會于四季度余下的時間內表現突出。

　　不過，另有分析師向本報記者表示，整體來看，開發商四季度將多數壓力比較大，尤其庫存相對保持高位的城市，開發商若此前未搶收業績，四季度或有降價促銷的舉措。

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