水貝村舊改現場

　　水貝村是全國有名的黃金珠寶產業集聚區

　　深圳的城市更新歷來不缺一夜暴富的故事，“水貝村舊改”無疑是觀察深圳城市化進程的一個絕佳窗口。雖然“拆遷補償2億”的謠言，已經隨著3名造謠者的被拘留告一段落，但圍繞城市化進程樣本的“水貝村”，必將有更多的思考和討論。

　　530桌大盆菜宴，讓深圳水貝村一夜爆紅。拆遷補償2億最終被證明是假新聞，但無可否認，水貝村的舊改給村民帶來巨大財富，拆遷暴富的神話并沒有因謠言而消失。圍繞水貝村，這個曾經住過10萬人的城中村，有太多的故事，財富與夢想、心酸與別離都隨著一臺臺挖掘機開進水貝村而上演。在深圳地價和房價高歌猛進的背景下，水貝村上演的故事是觀察人與一座城、人與這個時代的一個絕佳窗口。水貝村舊村改造，也是理解城市化進程的一個絕佳樣本。

　　探訪

　　水貝村：一座被黃金珠寶包圍的城

　　10月27日，北京青年報記者來到深圳羅湖曾擺出“530桌大盆菜宴”的水貝村舊改現場，工地上已經不見大盆菜宴的痕跡。取而代之的是幾臺正在施工，發出陣陣轟鳴聲的挖掘機。數十名工人在工地上緊張地干活。水貝村的大牌坊依然矗立在工地的西側，牌坊兩側書著“水伴皇羅清族人思昌衍，貝連勝地和源天月最明”的對聯。被拆除之前，水貝村是深圳典型的城中村。根據水貝村的村史記載，水貝村從明朝永樂八年即1410年立村，至今已經有600多年的歷史，最早的始祖是深圳的張氏遠澗。

　　在水貝村牌坊前面，豎立了一個金黃色大水貝，水貝口中含著一顆“大珍珠”，在村口的公園里，地面的醒目位置也窩著一個水泥雕塑水貝。這個符號和村莊的名字一起暗示著這里與珠寶的某種關系。實際上，水貝村早已是深圳乃至全國有名的黃金珠寶產業集聚區，水貝村更被稱為“中國珠寶第一村”。

　　北青報記者漫步水貝二路，這里離水貝村舊改工地只有幾百米遠，街道兩邊珠寶商鋪林立，一座座大樓都冠以“珠寶城”的名字。一家正在改造的珠寶城用“寸土寸金”來形容這個地段，連附近貝麗小區的居民樓里都打出了珠寶生意的牌子。在這個由水貝一路、水貝二路和貝麗北路交織而成的狹小“三角洲”里，如今幾乎全國所有知名的黃金企業都在這里設立了辦事處或分公司，幾乎全國所有大型珠寶商都在這里設立了展銷點。目前，水貝黃金珠寶產業集聚區年產銷值超過1000億元，已集聚超過2000家法人珠寶企業，占據全國70%的市場份額。

　　據附近的居民介紹，拆遷之前這里是深圳最大的一個村落，也是方圓眾多村莊實力最強大的一個。得益改革開放前沿陣地的優勢，水壩村早在1984年11月，就以集體名義注冊了“深圳市水貝實業股份有限公司”，水壩村近600村民成為該公司的股東。目前其旗下有多家公司，分別涉及餐飲、電器維修、停車、物業管理等。

　　說法

　　村民：“兩億沒有，一兩千萬卻是有的”

　　拆遷補償兩億的謠言傳開之后，水貝實業股份有限公司董事長張興祥這幾天頻頻向各大媒體解釋，水貝村的村民只要物業不要錢，全部選擇了回遷，并沒有現金補償。他甚至還詳細介紹，水貝村原有村集體和村民物業178棟，拆賠比是1：1，其中一層賠商鋪，二層以上賠住宅。參與賠償的人數加上海外僑胞約1000人，平均下來每戶分到的面積大約是200-300平方米左右。村里有180多戶人家，其中最大一戶獲得的賠償面積是2000多平方米，但該戶有幾名兄弟和兒子孫子。

　　附近鏈家地產的人介紹，這里的二手房房價幾乎都在7萬到8萬元每平方米之間，貴的已經超過10萬元。提到拆遷補償的標準，多名水貝村村民三緘其口。一位張姓村民向北青報記者透露，按照附近的房價折算，兩億肯定沒有，但一戶有個一兩千萬是肯定的。

　　水貝村多位村民介紹，張興祥所說的拆遷補償情況基本屬實。村民幾乎全部選擇了回遷，首先這里是故土，大家都不想搬離；其次這里現在是寸土寸金，離開了可能就再也回不來了。

　　追訪

　　“爆炸式”城市化進程中的水貝村

　　雖然是珠寶產業的集聚中心，但許多年來，水貝村并沒有因珠寶而變得“光鮮”，街道狹窄而陳舊，人群雜亂，村里的高樓很少，治安事件屢屢發生。在周邊日新月異的發展中，水貝村顯得“落后”、“陳舊”。

　　深圳羅湖區一位規劃部門的人士告訴北青報記者，近年來，深圳的城市化進程呈現“爆炸式”。原來不起眼的水貝村的價值一下凸顯了出來。在水貝村工地周邊溜達，可以看到一座座高樓大廈拔地而起，特力珠寶大廈已經進入招商階段；水貝珠寶國際廣場已經封頂，主塔樓高度突破200米；水貝金座、水貝銀座、金展珠寶廣場、興龍黃金珠寶大廈等大樓也即將投入使用。

　　在2015年，深圳的地價和房價高歌猛進，土地拍賣市場上屢屢出現高價地。深圳房價的漲幅全國第一。陳女士2008年在附近以100萬元買下的一套房子，如今市場價已高達500多萬元。由于黃金珠寶產業的發展，大量的產業和居住需求支撐著水貝片區的房價，這里二手房房價已經突破7萬，直逼福田、南山等深圳的一些核心區域。

　　根據羅湖重建局《關于羅湖區翠竹街道水貝村城市更新單元規劃（草案）》，水貝村城市更新單元項目早在2013年就列入深圳市城市更新第二批計劃，城市更新單元用地面積53710平方米，項目共包括兩塊用地，其中北部地塊用地位于水貝一路北側，南部地塊用地位于水貝一路南側。

　　去年，《關于在羅湖區開展城市更新工作改革試點的決定》和《關于在羅湖區開展城市更新工作改革試點的方案》經深圳市政府常務會議研究通過。深圳最早的建成區羅湖成為全市首個城市更新改革試點區。市里簡政放權，加之深圳市政府隨后又推出了東進戰略，水貝的城市更新幾乎瞬間爆發。

　　故事

　　村民和租戶的搬離歷程

　　530桌大盆菜宴給外界造成一種水貝村村民歡天喜地迎拆遷的印象，但實際上，相當一部分村民并不愿意被拆遷，他們對拆遷的賠償也有異議。

　　一位張姓村民介紹，他家在水貝村的珠寶生意一直很好，拆遷將給他們家帶來較大的損失。他們一家都不愿被拆遷。

　　一位村民回憶，1：1的拆賠比并不高。而根據合約，商鋪未來并不劃分產權給個人，而是由村股份公司整體持有，僅按目前的商鋪面積占比進行租金分配。這意味著村民享受不到商鋪的升值。這是當年部分村民不愿意簽約的主要原因。

　　據附近居民介紹，水貝村大規模的拆遷開始于2014年上半年。但由于拆遷補償條件的原因，部分村民不愿意簽約。隨后展開的大規模拆除和封閉通道，把村子切開成無法通行的南北兩塊，切斷了村里最繁華的商業街區，原本日均人流量過萬的道路無法通行，大量商戶最終撤出。

　　據了解，改造前的水貝村住著來自各地不同階層的人，有私企老板、都市小白領、小商品經營者、搬運工、清潔工、修鞋匠。他們在這里的居住時間甚至超過了許多村里的原住民。

　　一位在水貝村住了10年的租戶對北青報記者表示，水貝村拆遷前大約住著數萬人，其中九成是外地打工人群，還有一部分是公司職員和剛畢業的大學生，很少有水貝村的村民住在這里，他們大都在別處有住房。

　　北青報記者邂逅了一位在水貝村居住了20年的鞋匠，幾天前在水貝村工地上辦的大盆菜宴席，并沒有邀請他，65歲的鞋匠雖然很坦然地說他沒有資格參加，但眼神中還是帶著些失落。在大盆菜宴結束之后，一位好心的水貝村村民給他送了一包吃剩下的飯菜，鞋匠感激不盡。如今，鞋匠不舍得離開居住了20年的地方，仍然在工地旁擺攤修鞋，但沒有了“水貝村”，他連基本的生活費都難以賺到。

　　這位鞋匠告訴北青報記者，隨著水電的消失，挖掘機開進村中，許多在水貝村住了10多年的住戶在一夜之間搬離了這兒，昔日繁華的水貝村“墟市”一下變得冷清。北青報記者在工地旁的一家菜館吃飯，潮汕老板娘抱怨，水貝村拆了之后，她做了十幾年的生意一落千丈，現在是勉強支撐。“撐不下去了就回老家去。”

　　未來

　　水貝村將打造國際珠寶生態創意城區

　　2012年，深圳市水貝實業股份有限公司與京基公司簽訂了水貝村更新改造項目合作協議書。水貝實業董事長張興祥曾表示，“我們全村人召開股東大會，在京基、佳兆業、華潤、新世界和卓越五家開發商中選一家，最終我們決定選京基。”

　　京基公司曾經在深圳創造了名動一時的“蔡屋圍模式”，該模式下，村民、村集體、地方政府與企業共同參與、共同分享紅利。蔡屋圍村民們的房屋按1：1的拆遷補償比例置換為京基的商品住宅。另外，通過回遷安置，原農村集體股份公司還獲得6.25萬平方米的高檔新物業。“蔡屋圍模式”成為了深圳城市更新的樣板，由蔡屋圍開始，引發了“核爆效應”，深圳多個舊改片區開始復制“蔡屋圍模式”。

　　一時，農村集體土地轉化為農村集體股份公司并以股份參與城市化商業進程紅利分享的模式，成了深圳乃至全國在類似的城鎮化改造中廣泛應用的樣本。根據規劃，未來水貝村將打造成“湖畔精品社區、珠寶創意旗艦城”，而水貝——布心片區將整體打造成國際珠寶生態創意城區。

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