■本報記者 劉錕 見習記者 戚穎璞 遲騰

　　近幾年，上海部分商業辦公項目在開發中不按規劃批準規定，擅自改變房屋結構、設施設備等，將房屋規劃用途由辦公改為居住，形成了所謂的“類住宅”。“類住宅”嚴重違反城市規劃等法律法規，擾亂了房地產市場秩序，對城市安全運行、人口管理等帶來諸多危害。

　　5月17日，上海市印發了《關于開展商業辦公項目清理整頓工作的意見》(以下簡稱《意見》)，按照依法依規原則對“類住宅”市場進行全面整頓，分類施策，并建立長效監管機制。近日，市規土局重拳出擊，公布了首批4個商業辦公項目清理整頓典型案例。這些項目多數在竣工規劃驗收后的二次裝修中存在違法建設行為，且未完全整改，相關開發商受到罰款并沒收違法收入等處罰。

　　開發商是策劃主體整頓重點

　　城市建設管理是否守法合規是這次清理整頓“類住宅”的前提。如果城市建設包括后期使用的各方面突破了法律底線，必須清理整頓。“‘類住宅’亂象，損害了城市規劃的權威性和嚴肅性。”市住建委主任顧金山說，這次清理整頓也是維護城市安全和房地產市場秩序的重要舉措。

　　“類住宅”在城市管理中處于真空地帶。住宅有相應的物業管理等規章保障，辦公用房也有相應的管理辦法。“類住宅”從功能上轉化為住宅后，在城市管理上沒有切入點。比如，住宅和辦公用途的樓宇消防標準不一樣，“類住宅”的“兩不靠”問題就會導致消防隱患；還會產生人口管理的盲區，住宅實行的是戶籍制管理，人口統計非常清楚，也納入社區管理。但“類住宅”不落戶口，里面住了多少人、人群怎么管理等都沒有依據，造成社會管理混亂。

　　同時，這次清理整頓也利于維護消費者的利益。“買這類產品的消費者入住后實際上不能作為普通住宅，水電煤價格等運營成本非常高，同時又不能落戶，后續子女的就學都成為問題。”顧金山說。

　　市住建委副主任馬韌強調，這次整頓清理的重點就是開發商。根據前期調查和試點掌握的情況看，這類項目實際從獲得土地開始，開發商就已經準備按照住宅的功能和用途實施建設和管理。比如，開發過程中開發商用陰陽圖紙預留一些排煙管道、改變空間平面布局等一系列方法規避監管，最后形成事實上的“類住宅”產品。“這樣的項目，違反了一系列法律規定，尤其違反了規劃使用功能的規定。應當說，在這個過程中，開發商是策劃的主體，因此也是這次整頓的重點。”

　　“類住宅”清理整頓涉及的情況比較復雜，這次提出了全面整頓、分類施策的要求。

　　第一類，對現在已經交付入住的，明確三點：一是重視房屋安全，特別是房屋的消防安全，責任由開發商和事實上已經入住其中的業主共同承擔，政府進行監管督促。二是在人口戶籍、就學、公用設施配套等方面，明確不能參照住宅進行。三是對整個已經交付入住的要記入交易登記系統。在以后的轉讓過程中對這類產品有一個明示，告知“接盤者”這是一個已經改變了功能用途的產品。同時，在交易過程中如果發現存在違法的插層行為，應當在交易中給予限制。

　　第二類，對在建設中已經形成銷售，但并沒有交付入住的，明確要求按照規定整改。如果整改完畢，剩余房源開發企業可以銷售，但是鼓勵出租。對于購房的業主，支持依法維護權益，甚至可以和開發企業協商退房，但必須強調的是，要以雙方訂立的合同為依據。

　　第三類，對目前還沒有進入市場，正在建設過程中的，嚴格按照現有的系列規定整改，恢復到原始的批準用途。

　　通報典型正在進行全面整改

　　日前，記者也實地探訪了位于閔行區的綠地峰尚匯項目和浦江驛優商務廣場項目，以及位于嘉定區的D9空間項目和明發商業廣場項目等4個清理整頓的典型案例。

　　嘉定區明發商業廣場項目在去年12月通過竣工規劃驗收，共267套房屋已經全部銷售交付，但尚未入住，房屋交易登記手續也并未辦理。記者在項目現場看到，樓房外側的總燃氣管道已經被截斷，隨機走訪的位于9樓的幾個房間內，煤氣管道、排煙管道、排污管道都已經被拆除。明發集團上海公司總經理王瑋告訴記者，從2017年1月嘉定區開始試點整治后，項目就著手進行違規管道的拆除，并禁止一切違規二次裝修行為，包括違法插層、分隔廚衛等。但記者在項目的一些樓層仍然聽到了電鉆、敲打等裝修的聲音，當向物業相關負責人提出進屋查看時，該負責人拒絕配合。

　　在嘉定區，這樣已銷售未入住的項目共計19個，在閔行區已銷售未入住共計4個。根據《意見》，已售未交付入住的項目，要按照商業辦公房屋功能進行全面整改，由相關部門聯合驗收，不符合商業辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續。閔行區規土局副局長姚群鳳表示，已經銷售未入住的項目是閔行區本階段整治的重點，包括拆除與商辦不相符的結構設施，包含未經批準鋪設的煤氣管道、污水管道、煙道，戶外拆除分表到戶的各類管道，尤其是改變公共部位的公共功能，比如原有的廁所做成水表間。直到整治達到規劃許可的條件，才能交付業主。

　　幾個項目走訪下來，記者發現“家”是這些違法違規商業項目宣傳廣告中最常見的字眼，“回家真好”“歡迎回家”，似乎都在暗示這不是商業辦公而是“住宅”。但這些“住宅”卻因為安全和消防隱患、水電煤費較高而嚴重侵害了消費者的合法權益。

　　在浦江驛優商務廣場項目，記者看到，與樓宇僅一街之隔的還有幾排3層高商用寫字樓，用于租售給企業辦公。上海復地驛優房地產開發有限公司總經理鄭元介紹，這棟樓宇共12層，建筑面積9000多平方米，共計82戶，已于2017年初全部交付業主。從今年4月至今整改了18戶，后期要繼續針對剩余業主做協調工作。

　　在峰尚匯項目的3樓，記者見到了一套已經整改完畢的40多平方米的戶型。墻面上還留有拆除的插層鋼板斷面，以及衛生間和廚房、上下水管道、排煙通道的拆除痕跡。峰尚匯開發商、上海通盈置業有限公司總經理張炯介紹，該項目共500套戶型，建筑面積2萬平方米，一部分戶型為150平方米，剩余戶型約40至50平方米。其中，80%的戶型已經銷售，并于去年10月交付業主。目前項目整治正在順利進行，41套整改戶型已經驗收通過。

　　姚群鳳表示，閔行區對于已經入住的違法違規商辦項目將加強使用監管，包括安全消防檢查、隱患消除，后一步將根據市里有關政策，對產權轉移進行注記，只有恢復成商辦功能才能進行產權轉移。

　　位于嘉定區的D9空間項目，共計1463套房屋目前也已全部售出并部分入住。不過記者發現，仍有少量戶型正在裝修中，室內仍可看到插層和分隔廚衛等違法違規行為。

　　項目嚴格按“證據清單”取證

　　需要說明的是，這次公布的4個典型案例都是依法依規進行的，有明確的法律法規依據。市規土局副局長王訓國表示，市規土局作為這次整治的執法主體，在市住建委牽頭下，制定了一系列的證據清單，對整個房屋從合同的出讓到項目的審批，再到施工過程的監管、竣工驗收，驗收后的使用，形成一個鏈條，甚至包括中間的一些廣告宣傳等，都能找到完整的證據清單。“我們要求每個項目要嚴格按照這個清單來明確取證。”

　　馬韌說，在下一步整治推進過程中，仍然要抓一些典型的案例進行處罰。當然，《意見》已經明確，配合好整改的可以不予處罰或者減輕處罰，如果存在違法違規行為嚴重的，除了處罰還要有市場禁入等舉措。“這次清理整頓完畢后出現反彈的，也就是已經清理整頓后又在這些項目上出現違法違規行為的，對開發商企業從重處罰，業主方面則要進行限制交易和轉讓的行為。”

　　值得注意的是，從這次清理整頓的前期調查看，“類住宅”多數由商辦項目類別中的公寓式辦公異化而來。按照國家建筑規范設計，考慮到以人為本的理念，也為加強商辦項目對市場的吸引力，確實有一種類別是公寓式辦公，內部可以設立獨立的衛生設備等，但主要功能是向小型企業出租出售，本質上還是辦公樓。同時，在面積上有嚴格規定，單套面積必須在150平方米以上。

　　但從上海市場調查的數據看，幾乎都是100平方米以下，多數為50平方米左右的小套型，而且已經違背了當初的本意，成為實際上的住宅和規避限購的途徑。

　　“這是很難單純依靠設計建設和審批管控來解決的，而是應當從市場源頭加以制約，建立長效機制。”王訓國說，考慮到上海在公寓式辦公品類上走樣嚴重，今年開始，上海土地出讓的商業辦公用地合同內，明確不能做公寓式辦公；同時，規劃審批環節，也不會存在公寓式辦公這個品種。如果做公寓式酒店，合同內要約定，沒約定的也不能做公寓式酒店。

　　此外，同時規定，對于商業辦公項目，開發商建造好后要自己持有一定的比例和年限，持有以外可以銷售的部分，在合同內也要明確告知要以整層作為單元轉讓銷售，防止開發商后期做小分割。

　　“下一步，也將在各個區做試點，在一些產業園區特別是大型商務區周邊，如有需要，把原來的規劃進行調整，多造一些出租式住宅。“通過評估，將原來一些商業辦公用地改為住宅用地，但要明確這類住宅是出租式的，不是銷售式的，讓一些年輕白領能夠租用。”王訓國說。

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