住房問題是重要的民生問題，關系老百姓的切身利益。3月30日，海南住建、規劃委、國土、物價及銀行等六個部門聯合下發了《關于進一步完善我省住房保障和供應體系的意見》，(以下簡稱意見)以政策促進海南住房保障和供應體系逐步完善，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。3月31日，省住建廳相關負責人對該意見內容做進一步解讀。

　　省住建廳相關負責人表示，該《意見》的出臺目的是貫徹黨的十九大和省第七次黨代會、省委七屆二次、三次全會精神，落實好《決定》、“76號文”等文件要求，有效化解本地居民因房價上漲帶來的住房壓力，妥善解決好本地居民住房問題，讓本地居民享受到國際旅游島建設的成果及住房的紅利，提高本地居民獲得感、幸福感。

　　完善海南住房保障和供應體系

　　省住建廳相關負責人指出，《意見》核心內容是完善海南住房保障和供應體系，同時兼顧原保障體系和市場體系，與之接軌。

　　按照省政府提出的關于“本省居民的基本性需求由政府來保障，投資性需求靠制度來限制，省外享受性需求由市場來調節”的指示精神，參照其他省市做法，《意見》提出通過發展公共租賃住房、共有產權住房，以及實施棚戶區改造，滿足本地困難群眾基本住房需求;發展住房租賃市場，建立租購并舉的住房制度，滿足省內外居民的租賃住房需求;有序開發商品住宅，促進房地產業轉型發展。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

　　與原來的住房保障和供應體系相比，《意見》增加了共有產權住房、限售商品住房，原經濟適用住房、限價商品住房2類保障性住房將逐步并軌至共有產權住房，或轉軌到限售商品住房。同時，《意見》要求大力發展住房租賃市場。共有產權住房、限售商品住房、租賃住房是新的保障和供應體系的主要亮點。另外，《意見》重申和延續了公共租賃住房、棚戶區改造和商品住宅有關政策規定。

　　省住建廳相關負責人說，發展共有產權住房，是為了解決既不符合公共租賃住房保障條件、又買不起商品住宅的“夾心層”群體的住房問題。目前，北京、上海等地已開展共有產權住房建設試點。《意見》借鑒了相關省市的經驗，明確了共有產權住房的概念、供應對象、套型建筑面積、建設方式、銷售均價、購房人產權份額確定等相關內容。

　　除了供應多項和建筑面積有限制條件以外，為確保建設質量，《意見》對共有產權住房的建設方式也有要求，一是建設用地要采取“限房價、競地價”方式出讓，遵循競爭、擇優、公平的原則優選建設單位，并實行建設標準和工程質量承諾制。

　　在銷售價格上，要實行政府指導價管理，以項目開發建設成本和適當利潤為基礎，考慮居民家庭購房支付能力等因素綜合確定。購房人產權份額確定也要參照項目銷售均價占同地段、同品質商品住宅價格的比例確定。

　　此次《意見》還提出開發面向本省居民的限售商品住房。省住建廳相關負責人指出，開發限售商品住房是為了滿足買不起商品住宅的本地居民家庭的住房基本需求和改善性需求，使本地居民有足夠的獲得感。《意見》明確了限售商品住房的供應對象、套型建筑面積、價格確定原則等要求，指導各市縣有序開發建設。

　　同時，要繼續進一步發展我省的租賃住房，落實國家建立租購并舉的住房制度要求，滿足省內外居民的租賃住房需求。

　　此次《意見》也進一步細化了租賃住房政策。一是在房源供給上，支持企業通過新建、自持、租賃、購買或改造等方式增加租賃住房供給。

　　在建設管理上，要充分發揮國有企業的引領和帶動作用，鼓勵相關企業拓展住房租賃業務，加大金融支持力度，加快搭建政府住房租賃交易服務平臺，完善相關配套政策等。

　　鼓勵盤活現有的市場房源存量。鼓勵企業和個人盤活存量住宅，促進閑置房源轉化為租賃住房，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，對人口凈流入的市縣可積極探索研究利用存量集體建設用地開發建設租賃住房。

　　從今年起，對人口凈流入較大的市縣，省住建廳在下達商品住宅年度建設指導性計劃時，將同時提出租賃住房建設計劃，明確租售比例。非公共租賃住房的租金實行市場調節價。

　　《意見》還提出，開發區、產業園區等人口就業集中的區域，可根據實際需求情況開發建設租賃住房;公共租賃住房房源不足的市縣，要結合住房租賃市場的發展，實行公租房貨幣化保障。

　　明確各類住房從開發至交易的市場管理制度

　　《意見》進一步明確了房地產市場上保障體系各類住房的開發建設、交易和退出管理制度。

　　一是在規劃和計劃管理方面，為確保各市縣有序推進各類住房建設，《意見》要求各市縣結合當地實際編制住房發展規劃，并根據住房發展規劃和需求變化等情況制定年度住房實施計劃，實行總量控制、計劃管理、動態調整。

　　在土地供應管理方面，為確保各類住房按照既定目標和要求開發建設，《意見》要求在土地出讓階段明確提出該地塊所建住宅的相關限定條件，作為土地出讓的條件載入招拍掛交易文件，同時在核發國有土地使用權證時，須注明項目用地類型。

　　在規劃、建設、銷售(租賃)和不動產登記管理方面，《意見》要求在核發各類住房建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證時，須注明項目類型，便于加強后續管理。對帶有保障和支持性質的各類住房，實行輪候分配制度，且每個家庭只能購買1套。

　　在市場轉讓管理方面，《意見》參照原保障性住房管理辦法，提出購買共有產權住房、限售商品住房的，購房人在取得不動產權證之日起5年內不得轉讓。同時，為充分發揮相關住房的保障和居住功能，《意見》提出了“體內循環”的要求，即共有產權住房、限售商品住房取得不動產權證滿5年后轉讓的，其轉讓對象須符合相應購房條件。

　　在退出管理方面，《意見》提出建立和完善公共租賃住房、共有產權住房、限售商品住房退出機制，明確對虛報瞞報騙取上述住房，拒不退出，以及違法違規、嚴重失信等行為的懲戒措施。

　　省住建廳相關負責人指出，為便于具體操作實施，《意見》第六部分統一明確了有關事項。如，明確帶有保障和支持性質的各類住房不受我省商品住宅年度建設指導性計劃限制;棚改安置住房和租賃住房套型建筑面積不受限制;“本市(縣)城鎮居民家庭”的具體范圍界定;原經濟適用住房、限價商品住房的并軌或轉軌要求等。

　　特別是，為有效杜絕在實際操作中的各種徇私舞弊、尋租和腐敗問題，《意見》要求省住房管理部門牽頭制定出臺各類住房的具體操作管理辦法，明確住房供應對象、申請流程、資格審查、公示、轉讓、退出、違規懲戒等具體要求;要求各市縣政府嚴格審查各類住房的申請資格，嚴格加強管理，對有關政府工作人員違規分配住房的，依法依規嚴肅處理和追責。

　　以下為《關于做好穩定房地產市場工作的通知》解讀十問：

　　1、《通知》出臺的背景是什么?

　　答：黨的十九大報告提出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。

　　中央經濟工作會議提出：“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控”。

　　省第七次黨代會提出：“健全購租并舉的住房制度，以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求，推動住有所居向住有宜居邁進”。

　　劉賜貴書記多次強調，要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，海南“不做房地產加工廠”，綜合施策、精準施策，確保房地產市場平穩健康發展。

　　沈曉明省長提出，堅持本省居民的基本性需求由政府來保障，投資性需求靠制度來限制，省外享受性需求由市場來調節的思路，推動海南房地產轉型升級。

　　為進一步貫徹落實黨的十九大、中央經濟工作會議、省第七次黨代會精神，根據省委、省政府有關工作部署，堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，遏制投機性購房，穩定市場預期，保持我省房地產市場平穩運行，防止大起大落，經省政府同意，省住建廳聯合省國土廳、省物價局、省地稅局、省社保局、人行海口中心支行等部門印發了《關于做好穩定房地產市場工作的通知》(以下簡稱《通知》)。

　　2、做好住房保障和供應工作的出發點是什么?

　　答：為使本地居民分享建設國際旅游島的成果，增強本地居民的獲得感，《通知》要求各市縣、各有關單位要認真貫徹落實省住房城鄉建設廳等六部門下發的《關于進一步完善我省住房保障和供應體系的意見》，通過發展公共租賃住房、共有產權住房、限售商品住房、租賃住房以及實施棚戶區改造，妥善解決好本地居民基本住房需求問題。

　　3、非本省戶籍居民家庭在我省范圍內只能購買1套住房，住房具體包括哪些?與之前的限購政策有何區別?

　　答：住房包括商品住宅(普通住宅、高檔公寓、低層住宅和酒店式公寓)、產權式酒店客房、保障性住房，含新房和二手房。

　　我省原來的限購政策是非本省戶籍居民在我省范圍內只能購買1套住房，即1人限購1套住房，現在統一調整為1個家庭限購1套住房。

　　4、五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的商品住宅只能面向本市(縣)居民家庭銷售，本市(縣)居民家庭是指哪些?

　　答：2017年9月23日，省委印發《關于進一步加強生態文明建設譜寫美麗中國海南篇章的決定》，提出永久停止中部生態核心區開發新建外銷房地產項目。9月28日，省政府印發《關于進一步深化“兩個暫停”政策促進房地產業平穩健康發展的意見》(瓊府〔2017〕76號)，,對此作出了明確要求。

　　為此，《通知》明確提出，“五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的商品住宅只能面向本市(縣)居民家庭銷售”。其中本市(縣)居民家庭在《關于進一步完善我省住房保障和供應體系的意見》中已明確，即本市(縣)戶籍居民家庭、在本市(縣)累計繳納60個月及以上個人所得稅或社會保險的非本市(縣)戶籍居民家庭、經省人才管理部門認定的引進的人才。

　　5、《通知》印發后購買的住房，是不是5年內都禁止轉讓?以前購買的住房受不受影響?

　　答：《通知》印發后新購買的住房，包括本省戶籍居民家庭、非本省戶籍居民家庭，以及企事業單位、社會組織等法人單位新購買的住房，自取得不動產權證之日起5年內禁止轉讓。

　　《通知》印發前已購買的住房，不受新政策影響，按省住建廳等單位《關于限制購買多套商品住宅的通知》(瓊建房〔2017〕96號)及市縣政府有關住房限制轉讓規定執行。

　　6、實行限購政策的區域指哪些區域?

　　答：是指已出臺限購政策的海口、三亞、瓊海、五指山、保亭、瓊中、白沙7個市縣劃定的限購區域。

　　7、新的限購政策和信貸政策具體執行時間如何界定?

　　答：2018年3月30日(《通知》印發之日)后，非本省戶籍居民家庭在限購區域購房，由原來的需繳納1年或2年個人所得稅或社會保險，統一提高至累計60個月及以上。

　　同時，2018年3月30日后，非本省戶籍居民家庭在我省購買住房，申請商業性個人住房貸款首付款比例不得低于70%。

　　2018年3月30日前，已簽訂購房合同或認購協議，并已支付首付款，但尚未網簽備案的購房居民家庭，可憑完稅憑證、稅務發票或首付款銀行轉賬有效憑證等證明材料，繼續辦理網簽備案手續和執行原差別化住房信貸政策。

　　8、非本省戶籍居民家庭補交、補辦個人所得稅或社會保險的，可不可以購房?

　　答：非本省戶籍居民家庭補交、補辦個人所得稅或社會保險的不予認可，不能購房。

　　9、對采取假證件、假社保、假個稅等方式購買住房的，怎么處理?

　　答：對提供假證件、假社保、假個稅等虛假證明、規避限購政策購買住房的個人，一經發現，撤銷其購房合同網簽備案，5年內不得在我省購房。對違規銷售的房地產開發企業，取消網簽備案資格，并限制企業和法人代表在我省從事新的房地產開發業務。對違規銷售的房地產中介機構及其工作人員，撤銷備案，5年內禁止在我省從事房地產中介業務。

　　10、房地產開發企業不按物價部門備案價格銷售怎么辦?

　　答：根據省物價局與省住建廳聯合印發的《關于加強商品住宅銷售價格備案管理工作的通知》(瓊價費管〔2017〕675號)有關規定，對未按規定備案或超出備案價格、擅自提價的，依法依規嚴肅查處，采取不予發放預售許可證或現售備案表、責令限期整改、暫停網簽、停發后期預售許可證或現售備案表等行政管理措施。

　　11、對利用各種虛假宣傳和不實信息炒作，擾亂房地產市場的，怎么處理?

　　答：對利用各種虛假宣傳和不實信息炒作，擾亂房地產市場的，由房管(住建)、國土、物價、工商、稅務、銀監、網信等部門按職責依法依規嚴肅處理。對涉及違法犯罪的，由公安機關依法依規進行查處。

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