CCTV2《央視財經評論》：

　　以房養老？有房才能養老？

　　你留下房子，我為你養老。從明年開始，以房養老的試點工作即將啟動，老人們可以將自己的產權房抵押給銀行等金融機構，定期獲得一定數額的養老金。以房養老真的能夠解決中國人的養老問題么？未來我們在退休之后，依靠房產就能踏踏實實地養老嗎？做這樣的嘗試，需要我們跨越哪些現實的難題？央視財經頻道主持人沈竹和著名財經評論馬光遠、劉戈共同評論。

　　以房養老再試點引發公眾關注和熱議，為何以往京滬先試闖關均告失敗？它的市場風險和障礙究竟有哪些？依靠個人和社會資本解決養老難題，到底能起多大作用？

　　國務院《關于加快發展養老服務業的若干意見》提出，“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。“住房反向抵押”是指老人將自己的產權房抵押給金融機構，以定期取得一定數額養老金或接受老年公寓服務的一種養老方式。以房養老，到目前為止，在實際操作問題上沒有實質進展。以房養老似乎是“叫好不叫座”，推行難點在哪里？

　　記者在采訪中發現不少老人對以房養老機構不信任，不敢輕易把房產抵押出去。

　　北京市民：因為我有兒有女，他們呢，說實在話，還眼巴巴還看著我這房子呢。我把我這房子抵押給銀行以后，我可以生活水平提高了，我可以得到一筆銀行的利息了。等我百年不在了，房子讓銀行給收走了，那我兒女不得罵我啊。

　　目前市場上的產品，有些就是十年左右的貸款期限，這樣的產品設計過于簡單，有老人就擔心，十年以后怎么辦？要是房子被收走了，不是連住的地方都沒有了嗎？

　　以房養老推行最大的阻力，來源于老人和金融機構的風險共擔，國內房地產價格走勢，人均預期壽命等關鍵因素都是難以預測的。老人心里沒底兒，金融機構也猶豫。

　　記者對部分北京老人隨機調查，老人們普遍坦言，自己在感情上難以接受以房養老模式。因為房子是一筆不小的財產，留給兒女是天經地義的。

　　北京市民：我就覺得對銀行不是很信任。

　　北京市民：你把這房抵押到這銀行，將來這銀行里頭保險不保險，不說咱們不信任它，也有可能是不保險的。

　　劉戈：以房養老不可能成為中國主流的養老方式

　　以前我們都在講養兒防老，那么現在由于計劃生育計策的施行，沒那么多孩子，沒辦法靠孩子來進行養老。另外，前些年流行過商業養老，后來很多人交了很多年的商業保險金，后來又發現這里面很多套路，實際上讓你最后沒有辦法相信。當然最主要的基礎還是社會養老，也就是我們現在的養老金制度，這是一個基礎。至于說以房養老，實際上是有一部分有了房產的一些中產階層，當老了的時候，他想過一種更加體面或者更加寬裕的退休生活，那么這一部分人可以用以房養老的這種方式，它絕對不能夠成為一個全社會通行的主流的養老方式。在發達國家也不是，在中國的這樣一個限制條件下，還有中國的文化傳統里面，更不可能成為一種主流的養老方式。

　　在中國的現實情況下，子女和父母的財產是分得不清晰的。在這樣的一個情況下，你說讓中國的父母們在自己過世之前，把房子最后就典給銀行了，然后自己過很奢侈或者比較好的生活，這種可能性基本不存在。

　　馬光遠：政府不能提出以房養老以后 就推卸基本的養老責任

　　事實上過去十多年來，中國的很多地方也在試點，比如說上海、蘇州試點過，但最后不了了之，那么不了了之的關鍵是什么？除了制度細節設置上有些問題以外，最關鍵的是大家的觀念怎么去接受？第二個是它適應的人群非常少。在這種情況下，第一個大家千萬不要混淆一個概念，就是基本養老體系肯定是政府來提供的，如果你想讓晚年生活過得好一點兒，你讓晚年生活比較奢侈一點，那么你可以想很多辦法。比如說你可以進高檔養老院，也可以把自己的房子變現以后，以年金的方式，金融機構給你。我覺得這個東西本身，如果你一分為二地來看，那么它是一個好東西，大家可以去試。

　　以房養老屬于一個自我選擇，也就是說，你的基本養老應該政府來提供，政府不能說提出以房養老以后，就推卸你的基本養老責任。我想這個絕對不行、不可以，但是你要你的養老生活要過得好一點兒的話，那么你可以去自主地選擇，你可以跟金融機構去談，每個月給你多少錢，我覺得這是可以去做的。

　　劉戈：以房養老還是需要政府出面做中間人

　　其實金融就是解決現在和未來在不同時段里面的一個交易方式。像養老用金融這種方式，通過一種倒按揭的方式，它的確是提供了一種多樣的選擇。有一部分老人，如果他的觀念比較前衛，或者他根本就沒有孩子，那他就可以采取這樣的方式。如果現在這樣的一個政策，我們納入到國家支持鼓勵的政策里面，就可以提供一些基礎性的條目，讓這些金融機構有據可查，也按照這樣的一種思路去設計他們的金融產品，讓一部分老年人在老了以后，他可以不愿意把錢留給孩子，或者留給他的繼承人，那么他過更體面，或者更好一點兒的退休生活，那么這就可以選擇。

　　這里面需要政府出面，為什么叫政府出面？就是在這個過程當中有很大的風險，對銀行也有很大的風險。如果房價一直在漲，那沒有問題。如果房子不斷地在跌價怎么辦？比如說日本，如果他在九十年代中期在東京買一套房子，幾千萬日元，那么后來只能賣到它的六分之一、七分之一，甚至十分之一的價格，那么這個時候銀行不是虧了嗎？那么銀行不敢做。另外，那么對于貸款人來說，他也存在著比如利息提升的風險。你利息提高了以后，那我最后要付很多的利息。其實倒按揭也好，以房養老也好，說到底它就是一個住房抵押貸款的問題。像美國采取的辦法是有一個相關的住宅部門，建立一個機構，如果在這個過程當中，銀行和貸款人的互相之間產生不信任的時候，那么這個機構會出面，作為一個擔保人。如果你活了太長的時間，那么最后銀行虧大了，那么最后這部分可能政府會給銀行一些補貼。另外，如果老人死了以后，房產權在這個政府部門里面，那么他把這個房子變賣了以后，再還銀行的那一部分，剩下的錢給他的繼承人，那么有一個中間人在里面做保障，銀行和其他的金融機構就愿意做這件事。

　　現在來說，對銀行來說，風險太大。如果銀行有很多的現實業務可做，他為什么要做這樣的一個風險很大的生意？而且如果還有法律風險，比如說中國老人死了以后，孩子不履行這個約定怎么辦？這個房子他不交給你，怎么辦？所以在沒有一系列的法律規定出臺之前，銀行是不會去辦這個事情的。

　　馬光遠：國外的以房養老都建立在房價非常穩定的基礎上

　　事實上，我們有了基本養老保險以后，你可以去探索過得更好的養老生活。那么以房養老是一個私人產品，私人產品事實上設計關鍵在細節，銀行愿意做，那么老人也愿意做，誰也不要算計誰，但是有一個風險的問題。比如加拿大設計的時候，62歲以后的老人才可以，而且他規定了風險的分擔問題。比如如果老人去世，那么去世以后這個房子肯定有余值，這個余值怎么辦？那么他規定，如果有繼承人的話，它可以繼續繼承。不像我們現在有些老人擔心的，萬一我兩年以后就走了，那不把房子留給金融機構了？對金融機構來講，如果這個老人活得太長了，活到一百歲，一百二十歲，那么對金融機構來講，它可能不合算，那怎么辦？有沒有一個專門的機構、中間機構出來，為這個風險做一些分擔。如果沒有審批問題，那讓機構自己去判斷。

　　我覺得政府如果這里邊涉得太深，這個東西可能會變樣。因為銀行沒風險，老人也沒風險了。比如說金融產品本身需要有關機構來審批，再比如說產權70年的問題，也是獨立去考慮的問題。再加上如果這個房子漲價，那對金融機構來講是一個好事，因為它越來越值錢。但一旦房子跌價怎么辦？所以我們去考察國外的以房養老，一般都是建立在一個價格非常穩定的基礎上，就是房價相對比較穩定，那么大家都沒有漲價或者價格下跌的這種風險。

　　劉戈：以房養老只是讓大家有更多的選擇

　　真正的養老，我們還是要靠目前我們基本的養老制度，能夠實現大體上每一個人，通過他工作的積累，對自己有一份基本的保障。那么剩下的這一部分，實際上是一種個人化的，有差異的這樣一種養老方式。其實以房養老，我們剛才探討的這種所謂倒按揭式的以房養老，其實還有其他的更廣泛意義上的以房養老。比如說，現在國外很流行，美國很多老太太都是這樣養老的，在退休之前買一套大房子，把幾個房間租給幾個學生，那么她就靠著這個房子來養老。或者把大都市的房子賣了，然后搬到郊區，由于有房子的差價，他可以在郊區住一個舒適的房子，又可以拿到一筆錢，這也是叫以房養老。所以多種多樣的，對于不同的收入，不同財產的人，適用于這樣的一種養老方式，我覺得現在我們通過制度法、法治，然后建立起來養老多樣化的這種金融的體系，讓大家有更多的選擇。

　　以房養老僅僅就是個補充，但這個補充需要政府做一些工作，我們把一些法律上的基礎夯實了，這樣有助于金融機構來推動一些新的產品的出現。

　　馬光遠：未來整個養老體系可能不堪重負 我們必須尋找別的道路

　　我將來應該不會采用以房養老的方式。第一個是不必要，我還是相信政府，到時候我相信他會給我養老的錢，這一點我絕對相信。第二點，我未來因為中國會成為世界上最老的國家，到2030年的時候，可能差不多會到4個億的老的人口。那么這4個億的老的人口怎么去掉？一方面要靠政府，但可能到最后，我們兩到三個勞動力就得養一個老年人，那么整個養老體系不堪重負，一方面就必須尋找別的道路。比如以房養老，比如別的一些社會化的養老道路，必須去探索。

　　在這種情況下，政府應該做兩件事，第一是要把基本養老金夯實，讓大家不要擔心。第二，社會化的養老必須出好的政策，比如說現在講以房養老，那么以房養老本身是個大政策，在大政策下面具體怎么樣去實施。比如你要鼓勵金融機構去弄，那么你在擔保上有沒有政策，在稅收方面有沒有優惠政策，金融方面有沒有優惠政策？這些都需要具體的細節，沒有這些優惠政策的話，沒人干了。

　　任何一個產品，我們都應該去看，而且都應該把所有的制度細節來做實。過去多年我們在嘗試的過程中，之所以沒有被大家所接受，是因為以房養老讓大家感覺到不合算，如果金融機構感覺合算，老人感覺合算，那這個事就做成了。

　　朱恒鵬：70年產權問題是以房養老不能規避的關鍵問題

　　要把它推開，恐怕有些問題必須還是要做。第一就是關于70年產權問題，這個始終是懸在我們頭上的一把劍，70年后，這個房子的產權它的價值怎么確定？這個政策應該有個明確，否則大家都對此懸著，那么房屋的價值就會有影響。特別對于老人，住了30年，然后再活30年，這房子70年產權怎么去界定？這個事情我覺得是當務之急。第二個，我們應該有個安全網，就是讓每一個人不光是老人，還是老人的子女，都應該有尊嚴的活著，即使沒有房產，沒有財產，有尊嚴的活著就是吃飯、住房、看病都不需要求人，但不是說吃好、喝好、住好……

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