小區廣告收入去了哪

　　道閘上有廣告，停車場有廣告，電梯里有廣告，但……

　　業主你知道嗎？

　　律師：物業有義務公示明細，廣告費應由業委會處置

　　如今，海口不少住宅小區內，各類廣告充斥于電動柵欄、宣傳欄以及電梯間，作為業主的你注意過這些廣告收益的多少以及去向嗎？近日，龍華區人民法院一審判決，海口中院維持原判，支持某小區業主龔先生要求物業公布小區廣告收益。

　　4日至5日，記者走訪了海口市多個小區，發現多數小區從未就廣告收益進行公示，業主們也多不知情。事實上，廣告收益已成為物業經費的重要來源之一，一些高檔小區電梯間的廣告費甚至占到物業收費的半數左右。那么，這些錢有多少，被用到了哪里呢？

　　南國都市報記者王子遙

　　業主知情嗎？

　　多數小區沒公示廣告收益

　　11月4日至5日，記者走訪了海口市多個不同檔次的住宅小區，發現小區內隨處可以看到商業性質的廣告，但在小區主要過道的布告欄上以及每棟樓一樓用于張貼通知的墻面上，卻都沒有關于廣告收益的公示及通知。

　　“除了少部分用于裝修貨運的電梯外，我們小區每棟樓的電梯一年四季有廣告張貼。但廣告收入歸誰我還真不清楚，小區里也沒見公示。”家住龍華區博南苑二期的劉女士說。記者在該小區一部電梯內看到，電梯內張貼了健身及地產廣告。

　　在位于秀英區的海島國際名城小區，記者發現每部電梯有3個廣告位，不少電梯內的廣告位已有各類廣告。業主符女士告訴記者，該小區目前一共有8棟住宅樓16個單元，每個單元有2部電梯，也就是說一共有96個廣告位。符女士表示，她從未關注過物業對這些廣告收益是否有過公示，對于每個電梯間的廣告位價格也并不知情。

　　“我們不少業主都曾找過業委會，希望物業能夠公布包括廣告費在內的小區經費收入明細，但是始終沒有得到明確答復。”瓊山區綠色佳園小區業主林女士說。

　　記者在采訪中發現，除了部分有業委會的小區，物業公司會在有營業性收益時告知業委會外，大多小區物業對廣告收益的數額都諱莫如深，不愿正面回答。

　　廣告收入有多少？

　　電梯間廣告位多為千元/月

　　廣告收入用哪了？

　　小區廣告收益究竟能有多少呢？據龍華區金貿西路某小區一名不愿具名的物業經理告訴記者，目前海口住宅小區電梯廣告位的平均費用在1000元/月左右，部分高檔小區收費可達1500元/月。“電梯內的廣告位一般是按月收費，同時會參照該小區的入住率、單棟住宅樓內居住的人數以及業主收入水平等多個因素來制定計算價格，假設某小區電梯單個廣告位月收益是1000元，一般電梯至少同時懸掛2—3個廣告位，一年下來也有2萬多元的廣告收入。而根據小區電梯數量，收入還會進一步放大。”

　　該物業經理稱，除了少部分地段較差、入住率較低以及有著特殊要求的小區外，很多海口住宅小區的廣告位都由傳媒公司代理。“一般而言，地段好、住戶收入水平較高的小區，傳媒公司會爭取與物業簽訂入場協議，拿下小區電梯間的代理權，然后根據業主的人群身份，如公務員、商務人士、高消費人群等細分廣告招商的方向。一些有實力的傳媒公司手里甚至控制數千個以上的電梯間廣告位代理權。”

　　業委會有權決定怎么花

　　對于廣告費的用途，多名物業負責人在采訪中表示，主要用于補貼物業管理費用，完善業主的物業用房和小區內相關設施。“像我們小區，拖欠物業費的業主為數眾多，很多業主都是等到水電費不足時才來結算拖欠了數月的物業費，使我們物業經費周轉比較困難。”秀英區金福路一小區物業負責人說，“小區綠化保養費、電梯電費、人員工資等很多開支都要拿這些廣告費填補。”

　　據了解，有些小區電梯廣告是開發商在修建樓盤時，就已經與廣告商洽談好了，有的則是業委會招募物業公司進入小區進行管理服務時，在入場合同中就達成協議的。

　　位于秀英區的海島陽光三期小區，今年7月經由業委會招標，更換新的物業公司進場管理。物業進場時簽訂的協議明確，小區內所有營利性收入均歸全部業主所有，由業委會進行管理。“上個月，我們物業公司剛和一家廣告公司談好，以每年25000元/臺的價格出租廣告位使用權。”該小區物業趙經理稱，“這筆錢我們會用于小區的管理方面，目前我們希望購買小區此前損壞的道閘，已將申請使用經費的書面材料交給業委會。”趙經理稱，對于經費的使用，物業方面都會以書面公示的方式在每個樓道的信息欄張貼，方便業主知曉。

　　記者從海口市物業管理協會了解到，作為業主代表，小區業委會有權對小區營利性收入進行處置和監督。但由于目前海口仍有超七成的小區未成立業委會，對經費管理缺乏監督，也使得部分物業公司在經費公示方面存在不透明的情況。

　　業主咋維權？

　　建議積極成立業主委員會

　　海口業主龔先生要求物業公布小區廣告收益的訴求得到法院支持。對于未進行廣告費公示的小區，業主如何維權呢？

　　海南大弘律師事務所律師劉長征表示，就所有權而言，電梯屬于小區公共設施，產權歸全體業主所有。電梯間要經營廣告，必須首先經業主委員會同意，收入也應歸全體業主所有。對于廣告收入，可以由業主委員會管理，或者由業主委員會委托物業管理，收益歸全體業主所有，扣除成本支出應給業主平均分配。此外，也可以由業主委員會根據情況進行處置支配。

　　那么，針對物業公司不公示經費明細或將經費挪為私用等情況，劉長征律師建議，“針對小區經營性收益問題召開業主大會，成立業主委員會，與物業服務公司協商收益分配事宜。若是物業公司拒絕交出廣告收益或者未詳細說明收益去向，業主委員會可以起訴到法院要求物業公司返還該部分收益。”

　　《物權法》第七十條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”第七十六條規定：“有關共有和共同管理權利的其他重大事項要由業主共同決定。”

　　《物業管理條例》第五十五條規定：“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。”

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