????河北淶水“青青小鎮(zhèn)”1-6期全景圖，上百棟別墅組成的別墅群依山而建。部分山體被炸平，準備建起聯(lián)排雙拼別墅。攝影/新京報記者大路

????“青青小鎮(zhèn)”4A級景區(qū)旁炸山建別墅

????淶水縣“一渡青青小鎮(zhèn)”建起山地別墅群；國土資源部禁止別墅用地13年，專家稱，部分開發(fā)商以整體報批規(guī)避法規(guī)紅線

????“放炮嘍！現(xiàn)在開始爆破。”對面千米左右的山坡上，都能感受到爆破的震動。

????這是11月9日，河北保定淶水縣“世茂·一渡青青小鎮(zhèn)”的施工現(xiàn)場。

????工地內正準備炸掉原有石山，依山建起聯(lián)排別墅。

????事實上，國土資源部停止別墅用地供應的禁令已經(jīng)下達了近13年之久，但別墅并未絕跡。該項目公示的二期預售許可證顯示，項目均為獨棟建筑，達50套。淶水縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局出示的“關于該項目信息公開的情況說明”顯示：該項目規(guī)劃方案為總體設計，分期實施。“那不是任何風景區(qū)，那從來就不是批的別墅。”淶水縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局相關負責人回應業(yè)主時如是說。

????如此大動作的別墅工程，在河北省保定市環(huán)保局官網(wǎng)查詢不到項目環(huán)評公示，保定市發(fā)改委官網(wǎng)上也查不到六期之前的“固定資產(chǎn)投資項目備案”。早在2003年，國土資源部就曾發(fā)文明文禁止別墅類用地的土地供應，記者在青青小鎮(zhèn)看到獨棟別墅成片，業(yè)主們在獨門獨院的別墅內建起籃球場和花園。

????深山里的別墅

????世茂·一渡青青小鎮(zhèn)曾名“一渡·新新小鎮(zhèn)”(以下簡稱青青小鎮(zhèn))。

????該房產(chǎn)項目位于河北淶水縣宋各莊鄉(xiāng)沈家庵村，地處北京市房山區(qū)西南，與北京市房山區(qū)張坊鎮(zhèn)僅一條拒馬河之隔。從北京城區(qū)驅車到此，只需2個小時。

????很多北京市民，奔著養(yǎng)老和度假的目的，在“青青小鎮(zhèn)”購買別墅。但多位業(yè)主反映，從2016年4月開始，該小區(qū)每月都要多次爆破炸山，不僅房體受損，周邊環(huán)境也遭到污染，居民根本無法安住。

????11月8日，新京報記者來到實地探訪，正在爆破的土地是項目六期A地塊。據(jù)現(xiàn)場施工人員介紹，這里原有的山體，曾和周圍的山一樣高。

????三年前，患有鼻竇炎的曾飛看中了這里的山清水秀，他買下了小區(qū)三期的一棟獨棟別墅作為自己休養(yǎng)的處所。曾飛的家挨著小區(qū)內一條上坡路，一條阿拉斯加犬被拴在一樓的車庫邊，看家護院。

????車庫旁一道折轉的樓梯通向室內，在一樓的車庫之上還有兩層。頂層是三四十平方米的陽光房。曾飛指著陽光房的東北方向說，今年5月前，那里曾是一座山頭，而今已經(jīng)變成了正在收尾的青青小鎮(zhèn)五期B工地。

????曾飛將陽光房下原本用來養(yǎng)花種菜的院子改造成了半個籃球場：“大小都是按照標準球場建的。”

????王婧也是三期的一戶獨棟別墅業(yè)主。紅墻藍頂?shù)膬蓪营殫澅粬艡谌Τ鲆粋€小院。

????曾飛和王婧家已經(jīng)算是深入小區(qū)“腹地”，一期、二期的獨棟別墅才是真正的依山傍水，站在連接淶寶路和沈家庵村的混凝土橋上向西望去，一期建在半山上，被山坡植被簇擁的獨棟十分顯眼。

????據(jù)小區(qū)三期業(yè)主購房合同顯示，該項目的開發(fā)商為北京國達房地產(chǎn)有限公司。“五期后期工程開始，開發(fā)商變更為上海世茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。”青青小鎮(zhèn)售樓處人員解釋稱，目前小區(qū)售賣的宣傳標識都已變更為“上海世茂房地產(chǎn)”。

????在國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)中，北京國達房地產(chǎn)有限公司的投資方為“北京國世通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”等四家公司。“國達房地產(chǎn)”注冊時間為2008年。

????淶水縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局工作人員也在回應業(yè)主時證實，青青小鎮(zhèn)于2008年立項，多渠道信息源顯示，項目于2009年動工開建。

????這個高端別墅群一度吸引了不少“有頭有臉”的人物在這里置業(yè)。

????多位小區(qū)業(yè)主介紹，曲藝界名人、電視臺名嘴都是自己的鄰居。提起能在這里置業(yè)，多位業(yè)主的感受是“我驕傲！”入住之初，業(yè)主們確實享受過一段遠離車馬喧囂的生活。

????今年4月底小區(qū)五期動工，開始了開山炸石，小區(qū)再難安靜。

????11月9日3時52分，淶水縣一渡青青小鎮(zhèn)6期A地塊，幾個炸點幾乎同時起爆。炸點距已入住的別墅僅一墻之隔。

????上千炮眼填埋炸藥開山炸石

????“工地炸山，房子都跟著抖動。”11月4日，青青小鎮(zhèn)業(yè)主在微信公眾號上發(fā)帖直指六期工程爆破作業(yè)將家里的玻璃都震碎。

????帖子中配發(fā)的一段視頻由小區(qū)監(jiān)控拍攝，28秒的視頻顯示，一段急促的警報聲響起6秒后，監(jiān)控畫面開始發(fā)生顫動，隨之而來的是兩聲連續(xù)的爆炸聲響，監(jiān)控畫面抖動隨之加劇。視頻17秒，轟響聲再次傳來，畫面繼續(xù)抖動。

????爆破的六期工地項目距離三期住戶僅有一墻之隔。在青青小鎮(zhèn)售樓處，工作人員介紹，該地塊將建設“聯(lián)排和疊拼”。售樓沙盤上也已明確標示出六期A地塊的聯(lián)排模型。

????業(yè)主們無法理解，身處“國家地質公園”、“4A級景區(qū)”內的別墅區(qū)怎會允許有開山炸石的項目開建。

????“放炮嘍！”兩名手持對講機的中年男子一邊繞著爆破工地周邊巡視，一邊扯開嗓門故意將“嘍”字的尾音拖得很長。

????在爆破工地周邊置業(yè)的業(yè)主多次抱怨之后，負責爆破作業(yè)的工程隊終于在爆破前增加了這樣一道程序，以此提醒業(yè)主做好爆破前的心理準備。

????11月9日下午兩點，一臺裝載膨化硝銨炸藥的廂式貨車開進青青小鎮(zhèn)六期工地。三時許，十五人的爆破工程隊進入現(xiàn)場進行爆破前的布線作業(yè)。

????下午三點五十分，爆破現(xiàn)場完成清場，工地上空響起了警報聲。

????一分鐘后，工地內自東南向西北側排布的炸點被依次引爆，灰黃的煙塵騰空升起，繼而將整個工地籠罩。炸藥引爆時，腳下明顯有震感，如同地震。

????負責監(jiān)理現(xiàn)場爆破作業(yè)的一名工作人員稱，爆破是為把巖石炸酥，以便挖掘機平整土地。

????需要爆破輔助開展土地平整作業(yè)的工地是青青小鎮(zhèn)項目六期A地塊，隔著一渡假日酒店與拒馬河相望。

????小區(qū)三期、四期多位業(yè)主證實，在11月4日之前一個星期內，工地就進行了三次爆破。

????三期外圍緊鄰工地的多位業(yè)主家房屋受損：玻璃開裂、墻面出現(xiàn)裂紋、房門合頁變形。

????工地內，僅一處面積約一百五十平米的平臺上，炮眼的數(shù)量超過了20個。而據(jù)多位現(xiàn)場施工的工人透露，整個工地已經(jīng)打好的炮眼數(shù)量在一千個以上，需要填充的炸藥，數(shù)以噸計。

????三期、四期的多位業(yè)主表示，他們選擇在此置業(yè)，是相信了“山地別墅”的宣傳。然而，入住以來伴隨他們的是一次次如同地震的爆破，以及終日籠罩的揚塵。

????11月8日，爆破后，一渡青青小鎮(zhèn)三期業(yè)主家墻體開裂。

????打著4A景區(qū)招牌促銷“別墅”

????事實上，國土資源部停止別墅用地供應的禁令已經(jīng)下達了近13年之久，但別墅并沒有如當初想的那樣絕跡。

????新京報記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前國內書面的、別墅的定義只出現(xiàn)在《民用建筑設計術語標準》中，定義為“一般指帶有私家花園的低層獨立式住宅”，較為模糊。2006年，時任國土資源部地籍司司長樊志全在中國地交會上解釋：“別墅是指獨門獨院、兩至三層樓形式。”

????早在2003年，國土資源部就發(fā)布《關于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調控的緊急通知》，其中明文規(guī)定停止別墅類用地土地供應。

????2012年，國土資源部、國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)通知《限制用地項目目錄(2012年本)》和《禁止用地項目目錄(2012年本)》。其中，容積率不得低于1.0(含1.0)的住宅項目被列入限制目錄，別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目被列入禁止目錄。

????如今青青小鎮(zhèn)仍以售賣別墅作為宣傳。小鎮(zhèn)附近的龍安橋下，一塊巨型廣告牌矗立在拒馬河邊：“漫山一墅耀十渡，六期新著漫山墅撼世加推”。

????沿龍安橋一側進入小區(qū)的道路前行，一路能看到不少設置于道路兩側的廣告：九大XX風景區(qū)，小別墅XX半山XXX。奇怪的是，一句句廣告語中會有一些字眼被綠色或白色的涂料涂抹覆蓋。即便如此，“墅”、“別墅”這樣的字眼也總是高頻出現(xiàn)在其中。

????在國世通投資管理有限公司的官網(wǎng)上，多條與“一渡·新新小鎮(zhèn)”項目有關的信息顯示，“一渡新新小鎮(zhèn)選址房山十渡國家4A級景區(qū)，坐落于房山世界地質公園中。”項目總占地2558畝，規(guī)劃了高爾夫、溫泉酒店和山地別墅三大類。為北京首個名副其實的“中國原山情境別墅”。

????不難看出，開發(fā)商將“國家地質公園”、“4A級風景區(qū)”的山地別墅作為項目的一大賣點。即便開發(fā)商變更，現(xiàn)在的售樓處也將“4A旅游度假區(qū)”打在了項目的區(qū)域示意圖上。對此，保定市淶水縣旅游局工作人員則否認別墅位于“國家地質公園”或“4A級風景區(qū)”內，“項目僅是挨著景區(qū)”。

????11月8日上午，青青小鎮(zhèn)售樓處一位男性銷售人員介紹，青青小鎮(zhèn)一期、二期、三期均為獨棟別墅。其中，一期158套獨棟只剩一套，剩余全部入住；二期均為獨棟別墅，面積較大，為500㎡到800㎡，售價800萬至1000萬。

????售樓處內打印在易拉寶上的五證公示模糊不清，只能看清證件輪廓，具體信息無一能辨識。

????當新京報記者問及房產(chǎn)證的問題時，該銷售人員稱：“房產(chǎn)證沒有問題，保守估計兩年內能拿證，最快也要一年。”

????這名銷售人員的說法得到了三期業(yè)主的否認，三期多位業(yè)主稱，除了一期極少數(shù)業(yè)主拿到了房產(chǎn)證，2014年就已經(jīng)收房的他們，至今沒有見到房產(chǎn)證的影子。

????通往一渡青青小鎮(zhèn)路邊的廣告牌。

????“那從來就不是批的別墅”

????青青小鎮(zhèn)六期A地塊項目工地大門口，一塊由淶水縣城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局監(jiān)制的建設規(guī)劃公示牌顯示，項目的建設單位為國達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，項目占地面積61823.7㎡，總建筑面積57719.88㎡。依公示牌公示的數(shù)據(jù)計算，六期A地塊項目的容積率為0.847。

????新京報記者在淶水縣住房和城鄉(xiāng)建設局官網(wǎng)上查詢到了青青小鎮(zhèn)二期、二期E區(qū)、三期C區(qū)、四期A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)、E區(qū)，五期A區(qū)、C(B、C地塊)的商品房銷售(預售)許可證，共11張。

????其中，多張預售許可證上均顯示，有獨棟銷售。每套平均面積155.5-400平米不等。其中公開預售許可證的二期產(chǎn)品均為獨棟建筑。整個公示預售許可當中，獨棟建筑總計172棟。

????新京報記者從小區(qū)業(yè)主提供的一份“一渡·新新小鎮(zhèn)總平面規(guī)劃方案”的圖紙中看到，所謂的“總平面規(guī)劃方案”只羅列了五到十期以及大地塊的指標。該指標顯示：“容積率1.64”。

????11月18日，新京報記者拿到了依申請公開的青青小鎮(zhèn)部分規(guī)劃材料。其中，淶水縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局出示的“關于該項目信息公開的情況說明”顯示：該項目規(guī)劃方案為總體設計，分期實施。項目總用地面積90.6公頃，總建筑面積99.62㎡，容積率1.10，共分九期，現(xiàn)已經(jīng)建成一至五期。

????同時公開的一份項目規(guī)劃平面總示意圖顯示，業(yè)主提供的總平面規(guī)劃方案示意圖中的大校地塊已經(jīng)摘牌，“十期”也不見蹤影。

????“那不是任何風景區(qū)，那從來就不是批的別墅。”淶水縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局相關負責人回應青青小鎮(zhèn)業(yè)主時否認小區(qū)審批別墅項目。關于容積率問題，他稱那是國家的硬性規(guī)定，總的容積率不能低于1.0。

????房地產(chǎn)業(yè)界人士介紹，獨棟別墅屬于非商品房，也就是說和商業(yè)用房是一類的，無論是買一手房，還是二手房，稅費都要高于普通商品房。這種“類別墅”實際上與獨棟別墅相差不大，卻是按整體容積率報批的，仍屬于商品房。

????中國農(nóng)業(yè)大學資源與環(huán)境學院副教授艾東表示，從項目的整體情況看，項目在最初立項時不會以“別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目”的名目進行申請，因為國土資源部早有明令禁止別墅用地審批。

????按照國土資源部《限制用地目錄》在項目總體規(guī)劃審批中，整個小區(qū)的容積率只要超過1.0就可以。因此，開發(fā)商在建設過程中，前期建設部分旅游設施，后續(xù)開發(fā)房產(chǎn)對外售賣，以低容積率進行營銷，后續(xù)建設疊拼、聯(lián)排、高層這樣的產(chǎn)品來拉高總體容積率。這樣，就可以達到最初項目總體規(guī)劃審批時的容積率要求。

????艾東表示，部分開發(fā)商打擦邊球現(xiàn)象已成房地產(chǎn)業(yè)內潛規(guī)則，他們前期建設旅游設施，后續(xù)開發(fā)房產(chǎn)對外售賣。以低容積率進行營銷，以此來規(guī)避相關法律法規(guī)紅線的觸碰。但無論怎樣，“獨棟別墅類房地產(chǎn)開發(fā)”都是不允許的。

????（記者 張越 游天燚）

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