海口房屋租賃市場調查：總體呈現“賣方市場”，租賃市場欠規范

　　房東不愁租

　　租客忙找房

　　黨的十九大報告中明確指出，住房要回歸“住”的屬性。近期，省委書記劉賜貴也在海南省委經濟工作會議上強調，堅決落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。

　　不少人認為，2017年是中國住房租賃市場的元年。今年以來，一系列新政相繼出臺，全國超過50個地方出臺了各類鼓勵住房租賃的政策。

　　隨著住房逐漸回歸其居住屬性，人們的觀念和預期也正在發生轉變。這些改變不僅體現在承租方，也體現在中介市場。

　　近日，記者對海口的房屋租賃市場進行了走訪調查，包括城中村和小區，海口租房市場價格普遍上漲，中介考慮拓展房屋租賃市場業務。而面對房屋租賃很可能更加擴大的前景以及不少租客權益難得保障的現實“尷尬”，管理部門將加強對房屋租賃市場的監管力度。此外，政府主導的公租房和廉租房在現有的條件下，相關部門正考慮在“房源”和“資金補貼”上支持租賃滿足市民住房需求。

　　南國都市報記者王康景劉俊文/圖

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　　　房屋租賃市場現狀

　　　A.總體呈現“賣方市場”，租房市場欠規范

　　近兩年，隨著坡博、道客、鹽灶八灶等大片區的“城中村”改造，海口市租賃房源有明顯下降的情況，房屋租賃似乎呈現出“賣方市場”的態勢，租金普遍有上漲，從城中村到公寓小區的房屋租金大體上漲50元至300元不等。

　　城中村民房：生活便利，客滿

　　“房租漲了，今年每個月多交了100元。”目前在一家建筑公司當會計的張先生說，由于剛畢業兩年，薪資不到4000元，城中村單間成為自己“最合適”的選擇。2016年在海口群上村租房，這是一間民房里的20平米單間，月租500元，如今已經漲到600元。據他了解，目前該棟民房未租出去的房間，月租金至少也要650至700元。

　　記者在群上村民房咨詢租金，房東給出的價格普遍在500元以上，單間價格多是在700元左右浮動，環境較好的單間租金更高，有些配備了洗衣機或者空調的單間，月租金甚至在千元以上，且較之去年明顯有上漲，漲幅從50元到一兩百元不等。

　　除了群上村，記者還走訪了暫未改造的城中村，比如秀英村、攔海村以及濱濂村等地，民房租金價格也是600元左右起價，好的新單間但是房費就要800元以上，但基本上并不缺少租客。記者發現基本每棟出租的民房都能入住八九成，不少都已經“客滿”。

　　“現在房子都比較緊張，不像以前擔心租不出去，現在都有人租，租金在漲價，我也跟著漲價，這是市場行情。”群上村一民房房東李先生說。

　　小區房：設施齊全，搶手

　　相較于城中村比較“廉價”的民房出租屋，小區以其環境好、設備較齊全、管理上更安全可靠等優勢，房屋租金上漲似乎更是“理所當然”。

　　在一家媒體上班的張先生說：“此前我在小區租了一個單間，設備較齊全，租金每月1300元，后來搬到昌茂花園，與朋友合租一個兩居室的房子，每月租金是2800元，還是挺貴的。”

　　記者通過走訪發現，普通小區的房屋月租金1000-2000元區間，一些中高檔小區的房屋租金普遍偏高，2000-3000元是常見價位，而更高檔小區的租金甚至接近4000元。

　　“我們也承接一些租房信息發布，從平臺數據上看，小區房租的漲幅基本是兩三百元。”在龍昆南路一家我房網分網點的負責人介紹，由于城中村改造規模較大，房源減少，而且“限購令”出來之后，不論是一手新房還是二手房的銷售價格都有上漲，不少人只能租房，小區房租價格上揚也是意料之中。

　　　B.不簽協議不備案

　　　房東漲價租客無奈

　　記者在走訪中發現，房屋租賃市場不夠規范。由于房屋承租方(租客)與出租方(房東)沒有簽訂租房協議，而房東隨意漲價、擅自終止租賃或者不及時退還押金等現象時有發生，這也導致租客的權益難以得到保障。在國家提倡“租售同權”的大背景下，如何在制度層面保障落實“租售同權”也成為需要解決的問題。

　　“第一年簽過協議，房租500元/月，但后來沒有續簽，一年漲了兩個50元。”在群上村租民房的張先生說，租房的人多，房東根本不愁，也就跟風漲價。

　　在一家公司做稅務的小蔡在城東市場附近的民房租住，房租每月610元，今年的房租也漲了50元，房東并未與他簽訂租房合同。

　　此外，一些老舊小區和城中村出租房屋的房東并沒有按照相關規定到管理部門辦理出租屋登記備案，沒有辦理房屋租賃許可。

　　除了不簽協議隨意漲價，房屋租賃還存在房東不及時退押金，導致房客與房主出現矛盾。吳先生在金華苑小區租住了三年，2014年時交了押金3500元，按照合同約定，只需檢查家具電器是否損壞就退押金，但合同到期，房東要求其承擔更換家具電器的費用，雙方為此僵持不下，社區介入協調。

　　走訪中記者發現，房主以設施設備老舊損壞不退押金，或者不及時退押金的情況時有發生，有些租客因為工作變動等原因，中途要搬離，但因未滿租期，押金也沒法拿回。

　　白坡里社區的張貼墻上有不少招租信息。

　　群上村的一間民房招租。

　　西沙路某公寓的出租房，招租條件“誘人”。

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　　心態與期望

　　租客更期待看到租房的實質優惠

　　中介考慮拓展房屋租賃業務

　　在一家設計公司上班的小林說，目前自己租住在國貿一個小區內，他和房主簽訂了協議，每月租金850元。他表示，有計劃長租，但如果租房價格未來持續上漲，到時會更傾向于籌集首付購房。

　　一家連鎖房屋中介公司的分點經理表示，他們判斷，未來拓展房屋租賃業務將成為可能。 “不少在我們平臺上出售房屋的房主還是持續觀望，甚至有的撤下售賣信息，等待更好的價格再賣，但也沒有打算把要出售的房子轉為出租房的明顯數據變化。也就是說，平臺上出租房源的量也未看到明顯增加。”

　　租客：傾向于穩定的長租

　　“我們接觸比較多的租房人群，是來過冬的北方人。以前房租低的時候他們覺得租幾個月都沒多大問題，但是近一兩年，他們也明顯感受到了房價的變化，反正每年都會來，所以會傾向于購房。”龍昆南路一家地產中介公司經紀人說。

　　“目前不考慮買房，只能租房，并且要住得舒心。”目前租住在民房的劉先生說，現在還沒有明顯感覺到房屋租賃的優惠，比如租金、合同簽訂的規范以及安全。

　　在記者隨機采訪的25名租房市民中，有17位居民表示，由于經濟壓力問題暫時不會考慮買房，租房是目前的最佳選擇，并且會考慮長租，但擔心租房的價格會逐漸上漲，從而降低整體生活的質量。他們期望能看到租房市場房源充裕，從而讓租房價格穩定、合理。

　　小胡原本租住一間民房的單間，租金400元/月，但因交通不便，她搬到離工作地點比較近的城中村，房租為850元/月，后來找到金花村附近一處交通方便、房租為600元/月的民房后，小胡再次搬家。

　　“我們打工族的收入比較低，如果按照目前房屋租賃的價格，而且可能還會上漲，那工資的一半都要用來租房了。”

　　房屋中介：考慮拓展房屋租賃業務

　　一家比較大型的房屋中介公司人士分析，從目前平臺數據可以看到，商品房價仍處于高位，二手房成為“搶手貨”，房源更趨緊張。“很多人都在租房子來住。從目前看來，租賃市場沒有明顯變化。”該人士表示，目前他的公司仍然是以售房為主。

　　海口怡心路録德地產一分營業點的負責人告訴記者，由于限購令等因素的影響，導致一、二手房的交易量總體有所下降，尤其是2017年12月份，往年冬季的房產交易量相對都比較好一些，但2017年有少許下降。此外，雖然公司也做租房業務，但租房的量沒有明顯變化，未來是否拓展租賃業務要看市場趨勢，目前仍然是以房屋銷售為主。

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　　政策

　　我省已出臺培育房屋租賃市場辦法

　　實際上，為進一步推進房地產業供給側結構性改革，培育和發展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度，拉動住房消費，改善城鎮居民住房條件，2016年8月底，我省出臺了《海南省加快培育和發展住房租賃市場實施辦法》。提出允許將商業用房按規定改建為租賃住房;允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造后按間出租;鼓勵個人依法出租自有住房。

　　此外，對個人出租住房月租金收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策。依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，按相關規定享受稅收優惠政策。

　　推行住房租賃合同網上簽約和落實合同登記備案制度。同時，要實施出租房屋信息化管理，免費登記出租和求租信息，為個人出租承租及中介機構提供信息發布服務。

　　據業內人士介紹，鼓勵房屋租賃市場發展的政策出臺以后，包括盤活現有空置樓房、相關管理部門對房屋租賃市場監管的細則制定等等都需要一定時間，所以，培育房屋租賃市場發展的政策效果有待逐步顯現。

　　海口市住保中心：從房源和補貼范圍完善公租房體系

　　據海口市住房保障中心人員介紹，海口從2008年就已開始住房保障工作，租房方面，目前市政府有低收入公租房和一般公租房兩大塊項目，尤其是低收入公租房，政府給予補貼以及收取很低的租金，對于一些暫時沒有獲得公租房的且已經通過審核的申請者，政府也會按照規定發放資金補貼，支持申請者在市場上尋找租房。

　　公租房租金一般分為四個等級，比如屬于低保的申請者，每個人享受13平方米的免租金;而低收入者(家庭年人均收入低于10449元的)可以按照公布的租金價格的20%來計算公租房租金。不過，這位工作人員介紹，目前海口的公租房房源也比較緊張，目前仍有3700多已取得保障資格的申請家庭在等待分配公租房。

　　這位工作人員表示，主要是分兩步走，一方面是積極增加房源，另一方面，向上級主管部門反映現狀，并爭取2018年出臺更為完善的補貼政策，比如將非低收入線以下的比較貧困家庭納入貨幣住房補貼的范圍，在房源緊張的情況下，進一步支持他們在租賃市場上尋找合適房源。此外，公租房實行動態管理，每年進行一次年審。年審中符合條件的可以繼續享受公租房的待遇，不符合條件的就按規定退出，部分公租房家庭生活條件有所改善，退出公租房后也可以自主申請經濟適用房。

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